Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2022 году

Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2022 году

Банки нередко считают, что индивидуальные предприниматели (ИП) или самозанятые — менее надежные заемщики, чем граждане с трудовым договором и стабильной зарплатой, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он может резко меняться, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами. Поэтому банки зачастую скептически относятся к таким заемщикам и могут отказать в выдаче ипотеки или дать кредит под более высокий процент, потребовать более высокий первоначальный взнос или более короткий срок кредита. В то же время справедливо утверждение, что ИП и самозанятый с высоким и стабильным доходом, который можно подтвердить документально, имеет больше шансов получить ипотеку, чем человек с низкой зарплатой и плохой кредитной историей. Рассказываем, как получить ипотечный кредит ИП и самозанятому, какие требования у банков к таким заемщикам и какие необходимы документы для получения жилищного кредита.

Самозанятые и ИП — в чем разница

• ставка налога у самозанятых меньше, чем у ИП: 4% при работе с физлицами. Если же они работают с юрлицами, ставка, как и у ИП, будет 6%;
• доход от такой деятельности не должен превышать 2,4 млн руб. в год;
• самозанятым не нужно платить обязательные страховые взносы;
• самозанятые не сдают никакой отчетности или деклараций в налоговую, только создают чеки за полученную оплату и оплачивают налог;
• самозанятые платят налоги, только когда у них есть доходы;
• самозанятые не могут нанимать работников.

Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он является временным явлением, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами (Фото: VPalesshutterstock)

Требования к заемщику

В банках существуют единые требования для всех ипотечных заемщиков. Поскольку закон о самозанятых — это эксперимент, который рассчитан только на десять лет (до 2028 года), то некоторые банки вовсе не выдают жилищные кредиты таким заемщикам. Стандартные требования к заемщикам — для получения ипотеки нужно обычно два-три года рабочего стажа и минимум полгода постоянного места работы. Если ИП или самозанятый получил регистрацию недавно, то рассчитывать на кредит не стоит — придется подождать полгода или даже больше года, чтобы банк смог оценить размер дохода частного предпринимателя, а также стабильность поступления денежных средств.

В Райффайзенбанке заявили, что выдают кредиты только ИП, а также кредитуют действующих клиентов ИП. «Ипотечные кредиты доступны предпринимателям, ведущим белую бухгалтерию. Процентные ставки и условия едины для всех клиентов», — пояснили в пресс-службе Райффайзенбанка. В Сбербанке, ВТБ, «Дом.РФ» и Росбанке подтвердили, что самозанятые и ИП могут получить ипотечные кредиты.

У ВТБ единые требования для всех ипотечных заемщиков, в том числе к их документам, подтверждению платежеспособности и занятости, и не предусмотрены повышающие коэффициенты для тех или иных групп населения. Индивидуальным предпринимателям и самозанятым ипотека доступна практически по всем программам, действующим для работающих по найму заемщиков. Процентные ставки аналогичны ставкам для заемщиков — физических лиц, пояснили в пресс-службе ВТБ. Но минимальный первоначальный взнос составляет 35%, а не стандартные для физлиц 20%.

В «Дом.РФ» также отметили, что требования к индивидуальным предпринимателям и самозанятым аналогичны требованиям, предъявляемым к работающим по найму. Среди них — условия, касающиеся возраста, гражданства и регистрации. «Для индивидуальных предпринимателей дополнительным требованием является стаж предпринимательской деятельности не менее двух лет, для самозанятых — не менее одного года», — уточнили в банке «Дом.РФ».

Для ИП и самозанятых в Росбанке, при подтверждении дохода 2-НДФЛ или налоговой декларацией, первоначальный взнос составляет от 15%, а ставка — от 8,85%. При подтверждении дохода бухгалтерской, налоговой или иной отчетностью, первоначальный взнос — от 20%, а ставка — от 9,35%.

Документы для оформления ипотеки ИП и самозанятым

Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым потребуется стандартный пакет документов (паспорт, документы, подтверждающие доходы и занятость), а также дополнительные документы в зависимости от выбранной программы, например свидетельства о рождении детей для «Семейной ипотеки», отмечают в пресс-службе банка ВТБ.

Особые требования к ИП и самозанятым существуют в плане подтверждения дохода. Отличие от физлиц в том, что доходы самозанятых и ИП сложнее подтвердить и банки требуют для этого дополнительные документы. Например, в ВТБ свои доходы клиенты могут подтверждать различными способами: учитываются справка 2-НДФЛ (в том числе в электронном виде) или справка по форме банка, налоговая декларация или выписка с банковского счета.

Росбанк не рассматривает по УСН доходы (если деятельность предполагает расходы) по декларации, только по управленческой отчетности. Чтобы получить ипотеку в Росбанке, ИП может быть зарегистрирован менее 18 месяцев, но не менее 12 месяцев до даты обращения в банк при следующих условиях:

• для управленческой отчетности имеются полные обороты по расчетному счету компании за 12 месяцев;
• для рассматриваемых по декларации — сдана не нулевая декларация.

Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым пригодится стандартный пакет документов (Фото: fizkesshutterstock)

Как увеличить шансы на получение ипотеки

Чтобы не получить отказ, предпринимателю рекомендуется предоставлять только достоверные сведения — это залог того, что банк сможет подобрать наиболее подходящие условия и программу кредитования, отмечает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.

Основные причины отказов — негативная кредитная история и несоответствие требованиям продукта и банка по платежеспособности и кредитоспособности. Положительное решение наиболее вероятно при хорошей кредитной истории, правильно заполненных и подготовленных документах, наличии созаемщиков, пояснили в банке «Дом.РФ».

По словам Вадима Мамонова, наиболее частая причина отказа — невыполнение минимальных требований банка. Также отказы связаны с тем, что клиент не всегда готов указать свои достоверные доходы и расходы: занижает расходы и завышает доходы. Для Росбанка также важно, чтобы значительная часть выручки проходила по счетам.

Если у ипотечного заемщика хорошая кредитная история, достаточный уровень дохода, который можно подтвердить документально, а также предоставлены достоверные сведения, то это повышает его шансы на положительное решение о выдаче жилищного займа. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.

Вычеты и льготы для самозанятых ограничены

Налоговые вычеты с покупки недвижимости и выплаченным платежам по ипотеке предоставляется только тем гражданам, которые платят НДФЛ по ставке 13%. Самозанятые могут рассчитывать на такие выплаты только когда получают дополнительные доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%. Например, если они одновременно со статусом самозанятого трудоустроены в компании.

Тем не менее, самозанятые и ИП могут использовать другие меры поддержки в жилищной сфере: материнский капитал, льготные ипотечные и другие программы помощи многодетным семьям.

Читайте также:

• Вам отказано: кому будет трудно получить ипотеку в 2022 году
• Насколько подорожала ипотека в Москве за год и что будет дальше
• Россияне назвали главные причины отказа от ипотеки

Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку: условия, особенности, пошаговая инструкция

Несмотря на трудности ведения бизнеса, количество ИП в стране растет с каждым годом. Для развития своего дела предпринимателю может потребоваться новый офис, складское помещение или жилая недвижимость.

Но на такие крупные покупки не всегда хватает средств. Рассказываем, при каких условиях ИП может купить недвижимость в ипотеку, как это сделать правильно, чтобы получить одобрение банка.

Почему банки неохотно дают ипотеку ИП

Итак, вы решили, что хватит работать на чужого дядю и стали индивидуальным предпринимателем. Спустя какое-то время назрела необходимость в покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита. И тут вы узнаете, что банки считают ИП не слишком желанной категорией заемщиков. Такое отношение часто вызывает трудности для ИП при оформлении ипотеки.

Объяснение кроется в понятии предпринимательства: индивидуальный предприниматель ведет бизнес на свой страх и риск. Он не застрахован от резкого снижения дохода и банкротства. Проще говоря, если сегодня вы без проблем вносите необходимую сумму платежей, то завтра у вас просто может не быть денег, чтобы вовремя отдать долг кредитору.

А кредитно-финансовые учреждения стараются минимизировать свои риски. Поэтому получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю сложнее, чем физическому лицу. К примеру, кредитор может запросить расширенный пакет документов, потребовать дополнительные гарантии: найти поручителей или созаемщиков, предоставить ценное имущество в залог.

Это не значит, что ипотека предпринимателям недоступна. Банков, готовых кредитовать ИП по ипотечному договору, не так много, но они есть. Главное — тщательно изучите условия предоставления ипотечного займа в своем банке, будьте предельно внимательны при оформлении и подготовке документов. Малейшая неточность повлечет отказ.

Ипотека для ИП: условия банка

Все программы ипотечного кредитования имеют как стандартные базовые условия, так и дополнительные требования к заемщику и объекту недвижимости.

Общие условия ипотеки для ИП

• сумма первоначального взноса — от 10% стоимости недвижимости;
• ставка по кредиту — от 7,4%;
• срок кредитования — до 30 лет.

Условия по ипотечному договору для ИП могут быть изменены по инициативе банка. На такое решение могут повлиять определенные факторы: размер вашего подтвержденного дохода, прозрачность отчетности, рентабельность бизнеса и другие.

Требования к заемщику

• возраст заемщика — не менее 25 лет и не более 65 лет на момент погашения ипотеки;
• период успешной коммерческой деятельности ИП — не менее 12 месяцев;
• безупречная кредитная история — нет задолженностей, пени и штрафов по старым кредитам;
• есть гражданство РФ.

Внимание! Банки отдают предпочтение предпринимателям, работающим по ОСНО или УСН, так как их отчетность более прозрачна.

Требования к недвижимости

• назначение залогового помещения — жилая или коммерческая недвижимость;
• объект находится в хорошем состоянии, аварийный дом или жилье под снос банк не примет;
• квартира или дом находятся в регионе, где действуют ипотечные продукты данного банка;
• объект недвижимости имеет собственную кухню и санузел;
• минимальная площадь для 1-комнатной квартиры — 32 кв. м, 2-комнатной — 42 кв. м, 3-комнатной — 55 кв. м;
• недвижимость без обременения.

Внимание! По закону можно купить в ипотеку квартиру у близкого родственника, но банк может отказать в займе по своему усмотрению.

Какие документы нужны ИП для ипотеки

Так же, как и физлица, предприниматели должны передать кредитору документы в двух категориях: по заемщику и по приобретаемой недвижимости.

Документы заемщика:

• анкета-заявление;
• паспорт заемщика;
• регистрационные документы;
• документы, подтверждающие доход заемщика (налоговая декларация, договора, накладные и т. д.).

Документы на недвижимость:

• выписка из ЕГРН;
• технические кадастровые документы;
• отчет об оценке залогового жилья или нежилого помещения;
• копия гражданского паспорта продавца недвижимости.

Перечень документ может быть расширен: кредитное учреждение вправе запросить дополнительные справки и выписки.

Ипотека «по двум документам» или с подтвержденным доходом

Ипотечный кредит на покупку дома, квартиры или нежилой недвижимости, может быть оформлен ИП с подтверждением дохода или без такого подтверждения. Выбор за предпринимателем. При этом заявки с подтвержденным доходом банки одобряют охотнее.

Варианты ипотеки для ИП:

1. «По двум документам» — без подтверждения дохода и с первоначальным взносом не менее 40% от стоимости жилья. Из документов потребуется предъявить кредитору паспорт гражданина РФ и СНИЛС.
2. Подтверждение дохода — с документальным обоснованием того, что ИП успешно работает не менее одного года и регулярно получает доход.

Для подтверждения дохода подготовьте следующие документы:

• свидетельство о регистрации ИП,
• выписка из ЕГРИП,
• ИНН,
• выписки с расчетных счетов,
• декларации из налоговой за два предыдущих года.

Внимание! Банк может запросить дополнительно другие документы. К примеру, заключенные договора на поставку товаров или услуг, бухгалтерскую отчетность.

Как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю. Пошаговая инструкция

Шаг 1. Выбираем банк

Мы уже выяснили, что ипотека предпринимателям доступна не во всех банках. Поэтому, чтобы не сидеть на телефоне и не блуждать по интернету, воспользуйтесь специальными сервисами подбора кредитов. К примеру, такими сайтами, как banki.ru, sravni.ru, ipoteka.ru и другие.

Таким образом, вы сможете получить актуальную информацию о кредитных продуктах крупных банков РФ, в частности, об ипотечных программах для ИП. С помощью сервиса вы сможете сравнить условия кредитных учреждений и подобрать для себя лучшие.

Оценивайте сразу несколько понравившихся предложений, чтобы уже из них выбрать самое выгодное. Для этого посетите официальные сайты банков, почитайте отзывы их клиентов, проверьте надежность потенциальных кредиторов на сайте Банка России.

Внимание! Отобранные банки должны иметь кредитные продукты, отвечающие запросам ИП. К примеру, если планируется покупка коммерческих помещений, то у кредитора должна быть соответствующая программа.

Шаг 2. Подаем в банк анкету-заявление

Выбрали банк, теперь нужно заполнить заявку на оформление ипотеки. Это можно сделать на сайте кредитной организации или в ее офисе. С этого дня будьте на связи – персональный менеджер перезвонит вам и проконсультирует по условиям кредитования ИП.

Если вас все устраивает, то начинайте собирать документы, пока банк принимает решение по вашей заявке. Будьте готовы к визиту представителя кредитора для осмотра всех имеющихся объектов вашей фирмы. После анализа деятельности ИП банк сформирует окончательное решение по заявке.

Шаг 3. Выбираем недвижимость

Чтобы не терять время, вы можете начать подбор недвижимости, не дожидаясь решения банка. Только не идите на переговоры с продавцом, тем более не вносите залог за квартиру или дом, ведь кредитор может не одобрить вашу заявку. Выбирая недвижимость, не забывайте про вышеупомянутые требования банка.

Если понравившаяся квартира не будет отвечать этим требованиям, то вам откажут в кредите, даже после уже полученного предварительного одобрения. Определившись с помещением, соберите на него все документы и отдайте на проверку сотрудникам банка. Только после того, как они будут одобрены, переходите к следующим шагам.

Шаг 4. Ждем оценки недвижимости

Залоговая недвижимость должна пройти оценку специалистов оценочной компании. Кредитная организация предоставит вам на выбор список таких компаний. Все они аккредитованы в вашем банке, поэтому досконально знают все требования кредитора к отчету по оценке. Именно поэтому результаты банк принимает с первого раза.

Какие документы нужны для оценки

• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• планы на объект недвижимости из БТИ с экспликацией;
• паспорт заемщика.

Оценочная компания обязана передать в банк отчет об оценке ипотечной квартиры, дома или офисного помещения. Обычно процедура занимает от двух до пяти дней.

Шаг 5. Оформляем страховой полис

Индивидуальные предприниматели так же, как и физлица, оформляют страховку на залоговую недвижимость. Это можно сделать в одной из страховых компаний, аккредитованных вашим банком. Полис оформляют на 12 месяцев. Когда истечет срок, страховку продлевают.

Стоимость страхового полиса зависит от характеристик ипотечной недвижимости. К примеру, страховка новостройки стоит дешевле, чем жилье в доме советской постройки. В среднем размер страховой премии составляет 0,5 % от суммы по кредитному договору.

Внимание! По закону вы обязаны страховать только залоговую недвижимость. Страхование титула и жизни заемщика — дело добровольное.

Еще на стоимость страховки влияет размер остатка по кредиту: чем меньше задолженность, тем дешевле становится полис. То есть с каждым годом сумма по договору со страховой компанией будет уменьшаться.

Шаг 6. Заключаем кредитный договор

Вот вы и на финишной прямой: осталось заключить кредитный договор. Не торопитесь, внимательно изучите все пункты соглашения. Если есть непонятные моменты, просите сотрудника банка их разъяснить.

На какие разделы кредитного договора нужно обратить особое внимание:

• условия досрочного погашения кредита;
• основания для изменения условий договора;
• основания для переуступки третьим лицам;
• график погашения задолженности.

Ипотека для ИП на УСН

Лояльность банка по отношению к предпринимателям, работающим по «упрощенке» будет выше, чем к ИП на ЕСХН и ЕНВД. Это объясняется тем, что доходность бизнеса на УСН легко отследить по ежеквартальной декларации. Этот документ становится основным подтверждением дохода.

Какие еще документы могут потребоваться:

• о доходах и расходах (справки составляет заемщик);
• об имущественном положении (информацию предоставляет заемщик)
• о текущих обязательствах (данные заносит сотрудник банка);
• об остатке задолженности на ссудных счетах (заполняет сотрудник банка).

Внимание! Если предприниматель обратится за ипотечным кредитом в тот же банк, где у ИП открыт счет, то ему придется собирать гораздо меньше документов.

Особенности ипотеки для ИП на ЕНВД

Бизнесмены, которые ведут свою профессиональную деятельность на основе патента, декларацию в налоговую не сдают. Такие ИП платят одну и ту же сумму независимо от размера прибыли. В этом случае для подтверждения дохода предприниматель передает в банк Книгу учета доходов при ПСН.

Кредитор будет учитывать сведения о поступлениях за последние 12 месяцев. Кроме этого ИП нужно взять в налоговой инспекции справки об отсутствии задолженностей перед госорганами.

Какие банки дают ипотеку ИП

В числе кредитных учреждений, имеющих ипотечные программы для предпринимателей, более десятка банков. Это Сбербанк, РоссельхозБанк, ВТБ, Альфа Банк, Дельта Банк и другие. Рассмотрим самые крупные кредитно-финансовые учреждения.

1. Сбербанк. У самого крупного банка страны есть несколько кредитных программ для ИП и малого бизнеса. При создании графика платежей, вам предложат производить погашение основного долга ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от сезонности вашего бизнеса. Но проценты по займу придется вносить каждый месяц.
2. ВТБ. Благодаря программе «Кредит под залог приобретаемой недвижимости» от ВТБ вы сможете оформить ипотеку не только на жилую, но и коммерческую недвижимость. Примечательно, что жилье вы сможете выбрать только в рамках долевого строительства.
3. РоссельхозБанк. Кредитный продукт РоссельхозБанка «Кредит под залог приобретения объектов коммерческой недвижимости» поможет вам в покупке складской, производственной и другой нежилой недвижимости для ведения бизнеса. При необходимости вы можете взять ипотечные каникулы по основному долгу, выплачивая в этот период лишь проценты по кредиту. РоссельхозБанк жилье в ипотеку ИП не оформляет.

Сбербанк

ВТБ

РоссельхозБанк

Ставка

зависит от сроков кредитования и доли собственного участия заемщика

Срок кредитования

Сумма кредита

от 2,5 млн руб. до 200 млн руб.

Первоначальный взнос

от 20% стоимости недвижимости

не менее 5% от стоимости имущества

от 15% стоимости недвижимости

Как повысить шансы на одобрение заявки

Банки не дают ИП кредиты на покупку недвижимости по разным причинам. Поводом для отказа часто становится нерентабельность фирмы, неплатежеспособность предпринимателя и его плохая кредитная история.

Шансы получить ипотеку возрастут, если ИП:

• ведет прозрачную бухгалтерию;
• работает в востребованной сфере деятельности;
• имеет ценное имущество, которое можно предложить банку в залог;
• ведет деятельность на общей или упрощенной системе налогообложения;
• может привлечь одного и более поручителей;
• не имеет задолженностей и штрафов по другим кредитам.

Внимание! Если вы собираетесь передать банку дополнительный залог, то будьте готовы к увеличению расходов, так как это имущество также необходимо оценить, подготовить пакет документов, застраховать.

Как показывает практика, банки охотно заключают ипотечные договоры с предпринимателями, которые находятся на рынке более 2-3 лет, имеют активы и вовремя погашенные кредиты.

• Почему банки неохотно дают ипотеку ИП
• Ипотека для ИП: условия банка
• Общие условия ипотеки для ИП
• Требования к заемщику
• Требования к недвижимости
• Какие документы нужны ИП для ипотеки
• Документы заемщика:
• Документы на недвижимость:
• Ипотека «по двум документам» или с подтвержденным доходом
• Варианты ипотеки для ИП:
• Для подтверждения дохода подготовьте следующие документы:
• Как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю. Пошаговая инструкция
• Шаг 1. Выбираем банк
• Шаг 2. Подаем в банк анкету-заявление
• Шаг 3. Выбираем недвижимость
• Шаг 4. Ждем оценки недвижимости
• Какие документы нужны для оценки
• Шаг 5. Оформляем страховой полис
• Шаг 6. Заключаем кредитный договор
• На какие разделы кредитного договора нужно обратить особое внимание:
• Ипотека для ИП на УСН
• Какие еще документы могут потребоваться:
• Особенности ипотеки для ИП на ЕНВД
• Какие банки дают ипотеку ИП
• Как повысить шансы на одобрение заявки
• Шансы получить ипотеку возрастут, если ИП:

Источник https://realty.rbc.ru/news/6013ef2e9a794746db9d67aa

Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/08/30/kak-individualnomu/