Ипотека за рубль: как устроена траншевая ипотека и кто ее может получить
В прошлом году на рынке новостроек одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа. Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В чем ее суть и кому она выгодна — разбираемся вместе с экспертами.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье. Она представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов. С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.
Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами) (Фото: Shutterstock)
- заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ;
- далее он вносит первоначальный взнос;
- банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20–30% от суммы кредита);
- пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 руб. в месяц). Это может продолжаться два-три года;
- после сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.
Условия и отличия от других программ
Траншевая ипотека не слишком отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».
При этом, в отличие от «ипотеки от застройщика», строительная компания не завышает стоимость приобретаемой квартиры (по оценке Банка России, по нулевой ипотеке цена могла завышаться на 20–30% от рыночных значений) в счет пониженных процентных платежей, продолжила эксперт. «Однако ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила она.
Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен — точно так же, как при других ипотечных программах.
На время строительства дома заемщик может платить по рублю в месяц, затем платеж вырастает до стандратных сумм (Фото: Shutterstock)
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.
Плюсы траншевой ипотеки:
- экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (два-три года). За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья;
- стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
- застройщик замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.
Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Как результат, такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Доднов.
Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила генеральный директор компании «Бест-Новострой» Виктория Григорьева.
Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.
Одна из главных задач траншевой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на ипотечника до ввода в эксплуатацию новостройки (Фото: Shutterstock)
Минусы траншевой ипотеки
Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:
- ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
- льготные программы, популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой), могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
- ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир);
- повышенный первоначальный взнос (не всегда, но такое требование может быть).
Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева. В связи с этим траншевая ипотека в скором времени может также подпасть под регуляторное ужесточение, не исключила эксперт.
По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.
Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.
Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Виктория Григорьева. «Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.
Позиция ЦБ по траншевой ипотеке
ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы. Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш). Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.
Траншевая ипотека: предложение в 2023 году
Ипотека «рубль в месяц», или траншевая ипотека, которая развивалась в прошлом году, сейчас в первоначальном виде на рынке представлена мало, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, изначально в рамках такой программы транш составлял всего 100 руб., поэтому взносы в первый год выплат действительно носили чисто символический характер.
Сегодня большинство девелоперов совместно с банками применяют иной принцип. Транш равен 30–80% от стоимости кредита, отметил эксперт. Например, до ввода дома на заемщика может быть наложено обязательство платить проценты всего от 40% стоимости кредита. Если квартира стоит 10 млн руб., при первоначальном взносе 20% и ставке 8% за год удастся сэкономить 422,7 тыс. руб., привел пример Руслан Сырцов. По его словам, в среднем на начальном этапе в таком случае платеж будет ниже на 60%, что все равно выгодно для покупателя.
«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков. Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15–20% девелоперов», — отметил управляющий директор компании. «Соответствующие кредитные схемы застройщики реализуют совместно с ведущими банками, в том числе Сбербанком и Альфа-Банком», — привел примеры он.
Ограниченное предложение траншевой ипотеки подтвердили в «Бест-Новострое». «Пока траншевую ипотеку в основном предлагает «Сбер» в партнерстве с некоторыми девелоперами, например «Самолетом», ГК «А101». Подобные программы также есть у МКБ», — сказала глава компании.
Льготная ипотека
Льготная ипотека по низкой ставке для всех граждан РФ в возрасте от 21 года до 70 лет на дату погашения кредита. По программе нет требований по семейному положению, наличию детей и недвижимости или любым другим социальным условиям
Ипотека — это просто
Онлайн решение
Посещение банка только для подписания договора, все остальное — онлайн
Ипотека по паспорту
Для получения решения по участникам сделки нужен только паспорт
Широкий выбор объектов
Подберите свой идеальный вариант квартиры или дома
Онлайн решение
Посещение банка только для подписания договора, все остальное — онлайн
Ипотека по паспорту
Для получения решения по участникам сделки нужен только паспорт
Широкий выбор объектов
Подберите свой идеальный вариант квартиры или дома
Новостройка
Подбираете квартиру на первичном рынке? Обратите внимание на наш список аккредитованных объектов, в банке ДОМ.РФ их более 7000! Не нашли свой объект? Обратитесь к менеджеру и банк запросит необходимые документы у застройщика для аккредитации.
Вторичка
Хотите купить готовое жилье? Для приобретения готового жилья по программе Льготная ипотека первым собственником должно быть юридическое лицо. К этапу рассмотрения объекта недвижимости закажите отчет об оценке. Отчет можно заказать у наших аккредитованных партнеров или предоставить свой.
Жилой дом
Рассматриваете проживание в отдельном доме? Вы можете купить готовый дом или построить его с нуля. Вы самостоятельно выбираете как будете строить – с помощью подрядчика или своими силами, на своем участке или включите в ипотеку покупку земли.
Требования
Частые вопросы
Цель кредита
- Покупка строящейся квартиры и жилого дома с земельным участком у застройщика-юрлица* по договору участия в долевом строительстве или договору уступки прав требования по нему
- Покупка готовых квартиры, таунхауса или дома с земельным участком у первого собственника – юрлица или инвестиционного фонда и его управляющей компании или индивидуального предпринимателя (застройщика)
- Строительство жилого дома силами подрядчика на собственном земельном участке или с покупкой земельного участка
- Строительство жилого дома своими силами на собственном земельном участке или с покупкой земельного участка
*Кроме инвестиционных фондов и их управляющих компаний
Сумма кредита
- В Москве и МО, Санкт-Петербурге и области: 500 тыс. – 30 млн ₽
- В остальных регионах: 500 тыс. – 15 млн ₽
Сумма более 12 млн ₽ для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО и более 6 млн ₽ для остальных регионов субсидируется юридическом лицом — продавцом недвижимости
Срок кредитования
Первоначальный взнос
- От 15% — при покупке квартиры или строительстве дома
- От 20% — при покупке жилого дома с земельным участком
При строительстве жилого дома на собственном земельном участке или с покупкой земельного участка при неподтвержденной занятости и доходе первоначальный взнос — от 20%
Базовая ставка
7,3% при Строительство жилого дома своими силами
Минимальная ставка
Условия носят информационный характер и не являются публичной офертой. Размер ставки не учитывает индивидуальные характеристики клиента: его кредитную историю, информацию о занятости и иные факторы. Итоговые параметры кредита определяются при заключении договора
Зарплатный клиент АО «Банк ДОМ.РФ»
— 0,2 п.п. если заемщик получает заработную плату на карту последние 3 месяца
Объект на проектном финансировании
— 0,2 п.п. при приобретении квартиры на проектном финансировании банка
Домокомплект
— 0,5 п.п. при строительстве жилого дома с использованием домокомплекта от Производителей из перечня.
Электронная закладная
— 0,2 п.п. при составлении и направлении на регистрацию закладной в электронном виде
Неподтвержденный доход
+ 0,5 п.п. если доход и занятость не подтверждены выпиской из СФР
Отсутствие личного страхования
+ 0,8 п.п. в случае отказа от оформления страхования жизни и здоровья заемщика
Граждане РФ от 21 до 70 лет на дату погашения кредита
Стаж работы
- Работники по найму — не менее 3 месяцев на последнем месте, испытательный срок пройден или отсутствует
- ИП или частная практика — не менее 24 месяцев деятельности
- Владелец или совладелец организации — стаж работы в организации учредителем или соучредителем от 24 месяцев
Созаёмщики
По одному кредиту созаемщиками могут быть до 4 человек, включая гражданских супругов, близких родственников, а также третьих лиц
Предоставляемые документы
Паспорт гражданина РФ
- Покупаемая квартира оформляется в залог
- Для недвижимости на этапе строительства оформляется залог прав требования участника долевого строительства
Форма договора приобретения
- Договор долевого участия
- Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве
- Договор купли-продажи
Аккредитованный объект
Недвижимость на этапе строительства должна находиться в доме из перечня аккредитованных объектов. Если вы выбрали дом вне перечня, наш менеджер свяжется с застройщиком — документы на новые объекты мы рассматриваем от 2 дней
Тип застройки
- Типовые дома на территории комплексной застройки единой концепции — коттеджного поселка
- Дома по индивидуальному проекту на территории поселков и иных населенных пунктов
Местонахождение
Находится внутри границ г. Москвы/Московской области/г. Санкт-Петербурга/Ленинградской области
Удаленность от населенного пункта, в зависимости от его численности:
- Не более 10 км от населённого пункта с населением не менее 100 тыс. человек
- Не более 50 км от населённого пункта с населением от 100 тыс. человек до 150 тыс. человек
- Не более 75 км от населённого пункта с населением от 150 тыс. человек до 200 тыс. человек
- Не более 100 км от населённого пункта с населением от 200 тыс. человек и более
Инфраструктура
- Инженерные коммуникации: вода, электричество, отопление, при необходимости газ, канализация
- Транспортная и социальная инфраструктура в пределах 15 км: розничная торговля, аптека, медицинский пункт
Объект на этапе строительства
- Жилой дом строится по договору подряда или купли-продажи будущей недвижимости со строительной организацией из перечня партнёров
- При строительстве жилого дома своими силами допускается строительство без привлечения строительной организации из перечня партнёров
- Площадь — от 60 до 300 кв. м.
- Подходит для круглогодичного проживания, доступ есть в любое время года
Земельный участок
- Оформлено право собственности
- Площадь — до 4 000 кв. м.
- При одновременной покупке по договору купли-продажи цена — не более 40% от общей стоимости объекта
- Категория и вид разрешённого использования соответствует требованиям банка
Обязательное страхование
Имущественное страхование рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемого недвижимого имущества. При покупке на этапе строительства имущественное страхование оформляется после завершения строительства
Страхование по желанию
Личное страхование заёмщика. При отсутствии процентная ставка по ипотеке повышается на 0,8%
Льготное ипотечное кредитование возможно благодаря господдержке. Банки выдают ипотеку по сниженной ставке, а разница между рыночной и льготной ставкой компенсируется государством. Это делает покупку жилья доступнее
Получить ипотечный кредит на покупку недвижимости могут граждане Российской Федерации от 21 до 70 лет на дату погашения займа. Для оформления кредита достаточно паспорта. Подтверждать доход в обязательном порядке не требуется. Созаёмщиками по одному кредиту могут выступать до 4 человек, в том числе гражданские супруги, родственники или третьи лица
Да, вы вправе взять несколько жилищных кредитов на покупку нескольких объектов в одной кредитной организации или в разных. Банк одобрит выдачу кредитов, если у заёмщика хорошая кредитная история и есть финансовая возможность выплачивать несколько ипотек
Для каждого оформления ипотеки готовится отдельная заявка и пакет документов, а сами сделки могут быть совершены в один день
Да, если у вас в собственности есть другой объект недвижимости, это не повлияет на возможность покупки жилья по льготной ипотечной программе.
Воспользуйтесь господдержкой, если вы проходите по требованиям к заёмщикам выбранного банка и условия льготной программы вам подходят
Нет. Ставка по кредиту определяется в момент заключения договора и не может меняться банком в одностороннем порядке после выдачи ипотеки. Это регламентируется Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». Если государство решит завершить или продлить льготную программу с другими условиями, это не повлияет на выданные ранее кредиты
Нет. Программа Льготная ипотека не позволяет рефинансировать выданный ранее кредит. По этой программе вы можете:
- купить готовую или строящуюся квартиру в новостройке
- купить жилой дом с земельным участком
- построить жилой дом на своём участке
- купить участок и построить на нём жилой дом
В будущем кредит можно рефинансировать по другим льготным программам, например, по семейной ипотеке
Для оформления ипотеки с господдержкой оставьте заявку на сайте банка в личном кабинете ипотеки. Выберите подходящие вам параметры: сумму первоначального взноса, срок и размер кредита. Также заполните дополнительные поля и приложите указанные документы. Сотрудник банка свяжется с вами после рассмотрения заявки. Обычно это занимает не дольше нескольких дней
В рамках классической программы ИЖС для строительства обязательно привлекают аккредитованную банком строительную компанию и заключают с ней договор подряда. Для Льготной ипотеки на строительства жилого дома своими силами нет требования привлекать строительную компанию
По программе кредит выдают траншами. Денежные средства предоставляются заёмщику в форме кредитной линии, каждый транш перечисляется на отдельный этап строительства, когда подтверждается завершение работ по предыдущему этапу. Для сохранения льготной ставки заемщик должен завершить строительство жилого дома и оформить на него собственность в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора
Получите решение прямо сейчас
Источник https://realty.rbc.ru/news/649450059a7947762bccca16
Источник https://domrfbank.ru/mortgage/programs/mortgage-gos/