Что такое ипотека

Что такое ипотека

Понятие «ипотека» появилось в древней Греции и изначально применялось для обозначения ответственности должника перед тем, кто выдал ему кредит в виде земельных владений. Со временем термин только укрепился, но уже в значении «залог недвижимого имущества», и сегодня он знаком каждому.

Ипотечный кредит — это заём, предоставляемый гражданам для покупки жилья или дорогостоящих товаров под залог недвижимости.

В ипотеку можно приобретать жилье, автомобили, предметы роскоши, а также использовать кредитные средства для оплаты обучения или дорогостоящего лечения.

Отношения между банком и клиентом регулируются с помощью 2 договоров:

• основной, или кредитный договор, в котором указываются соглашения между заёмщиком и банком, а также условия передачи денежных средств;
• дополнительный, или договор об ипотеке, в котором прописан залог — предмет ипотеки, его рыночная стоимость, а также размер обязательства и срок его исполнения.

В зависимости от вида приобретаемой недвижимости и условий кредитования придётся заплатить от 15% от стоимости жилья в виде первоначального взноса.

Кредит и ипотека: разница

Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости. Её стоимость должна быть не меньше суммы кредита, поэтому чаще всего закладывают приобретаемое жилье. Но можно заложить и уже имеющееся в собственности. Таким образом банк страхует себя от невыплат по кредиту. То есть, если клиент платит исправно, то после последнего взноса он полностью закрывает обязательства по кредиту и становится собственником. Если нет — банк может забрать заложенное имущество и выставить на торги, чтобы возместить сумму кредита вместе с неуплаченными процентами.

В основном, банки не торопятся забирать залоговое имущество — они предлагают клиенту альтернативные способы решения проблемы: изменение размера платежей, сроков ипотеки или даже замораживание выплат.

Несмотря на такие условия, спрос на ипотеку стабильно высокий, так как это самый доступный способ покупки жилья. Чтобы стимулировать клиентов оформлять ипотеку, банки предлагают более низкие ставки в сравнении с обычным кредитованием. А разница даже в 1-2% в долгосрочном периоде сэкономит приличную сумму для заёмщика.

Как работает ипотека

Хоть все и слышали про ипотечное кредитование, но мало кто понимает как это работает на самом деле:

1. После выбора недвижимости покупатель обращается в банк с запросом на предоставление денег для дорогостоящей покупки. Жилье можно приобретать как у застройщика в новостройке, так и у физического лица с рук на вторичном рынке.
2. Банк изучает кредитную историю клиента и, если организацию всё устраивает — заключает с ним ипотечный договор, в котором указано, что будет являться залогом.
3. Клиент вносит первоначальный взнос и становится заёмщиком, а банк доплачивает недостающую сумму за недвижимость.

Конечно, это упрощённая схема, но она вполне раскрывает суть. Далее заёмщик уплачивает ипотечную ссуду — сумму, которую выдал банк и проценты за её использование. Для этого кредитная организация формирует график платежей, которого нужно придерживаться, чтобы постепенно снижать остаток ссудной задолженности, или ОСЗ в ипотеке.

Может случиться так, что доходов клиента не хватает для выдачи ипотеки. Тогда он может увеличить их размер, указав в договоре созаёмщика.

Созаёмщик по ипотеке — это тот, кто имеет равные права и обязанности с заёмщиком. Так как доходы созаёмщика учитываются при выдаче кредита, он также может стать совладельцем жилья.

В основном созаёмщиками указывают родственников: супругов или родителей, но банки могут рассмотреть варианты с включением третьих лиц. В договоре прописываются условия ипотечного кредита: в какой степени заёмщик и созаёмщик несут ответственность, а также кем и в каком порядке будут уплачиваться взносы.

Часто родители покупают квартиру ребенку и оформляют договор на него, а сами становятся созаёмщиками и платят по кредиту. После того, как родители рассчитаются с банком — ребёнок станет полноправным владельцем недвижимости.

Так как ипотечное кредитование подразумевает выдачу денежных средств на долгий период, банк защищает себя всевозможными способами от финансовых потерь. И страхование сделок с недвижимостью — один из них. Обычно банки предлагают 3 вида страховки: жизни и здоровья заёмщика, залогового имущества и титула.

• Страхование залогового имущества — обязательно для клиента. Так банк страхует заложенную недвижимость от происшествий, которые могут повлечь утрату или снижение её рыночной стоимости. То есть, от пожаров, затоплений, землетрясений и т. д.
• Страхование жизни и здоровья — чаще необязательно для клиента. В случае болезни, инвалидности или смерти заёмщика остаток долга банку возместит страховая компания.
• Титульное страхование недвижимости — не обязательно для клиента, потому что это относится к жилью на вторичном рынке. Страхование титула защищает заёмщика от случаев, когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной. Например, если объявился наследник или были нарушены права несовершеннолетних при распределении долей. В таком случае страховая компания выплачивает остаток долга банку, а с заёмщика снимаются все кредитные обязательства.

Несмотря на то, что часть страховок не обязательна — банк может стимулировать клиента оформить их путём повышения процентной ставки в случае отказа. Также условия страхования изменяются в зависимости от схемы. Главная разница между агентской и коллективной схемой — в страховщике.

• При агентской схеме страхует страховая компания, она же выбирает тарифы и размеры взносов для клиента в зависимости от его возраста и состояния здоровья. Договор с компанией придется продлевать ежегодно, а процесс признания случая страховым и получение премий может затянуться надолго.
• При коллективной схеме страхует непосредственно банк. Тарифы едины для всех клиентов, независимо от их возраста и состояния здоровья. Договор действует на протяжении всего периода кредитования, а премия выплачивается сразу же при наступлении страхового случая.

Ипотечный рынок в России

Ипотечный рынок объединяет в себе участников ипотечной системы — банки, ипотечных брокеров, страховые компании, застройщиков, риэлторов, заёмщиков и т. д. Основное влияние на развитие ипотеки в России оказывают банки — они решают, какой будет процентная ставка, разрабатывают стимулирующие программы и регулируют объемы кредитования.

Благодаря льготным программами и низким ставками в 2021 году в России объем выданных ипотечных кредитов достиг рекордных значений — банками было выдано ~2 000 000 займов на общую сумму 5,7 триллионов рублей. На фоне быстрого роста цен на новостройки, поднялся спрос и на вторичку. Мягкая денежно-кредитная политика Центробанка в пандемийный период привела на рынок недвижимости много инвесторов. В связи с этим эксперты начинают бить тревогу — какой будет процент невыплат по кредитам и не лопнет ли пузырь, как это произошло в 2008 году и привело к ипотечному кризису в США?

Нельзя сказать, что всё будет развиваться по точно такому же сценарию. На момент написания статьи известно, что в 2022 году прогнозируются:

• повышение ставок по ипотеке до 10% и более;
• снижение объема предложения на вторичном рынке;
• снижение спроса на ипотечные кредиты;
• рост стоимости жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Самые выгодные ипотечные кредиты остались в 2020-2021 году, дальше курс только на подорожание недвижимости и рост процентных ставок.

Виды ипотеки

Существует несколько классификаций ипотек в зависимости от сравниваемых качеств. Но в общем смысле ипотеку можно разделить на 2 основных вида:

• целевая — на конкретные цели: покупку недвижимости, строительство, ремонт, оплату обучения и т. д. Банк не выдаёт деньги клиенту, а переводит напрямую получателю — застройщику, образовательной организации, строительной фирме.
• нецелевая — на личные нужды заёмщика. Вся сумма передаётся клиенту на руки или переводится на банковский счёт.

Целевая ипотека на приобретение жилья наиболее популярна среди россиян. Поэтому банки регулярно предлагают специальные ипотечные программы, на условия которых могут влиять самостоятельно. Например, на:

• покупку жилья от застройщика
• покупку жилья на вторичном рынке
• строительство жилья
• покупку жилья с господдержкой

Последний пункт заслуживает отдельного внимания, так как в нём кроется множество вариаций. Но об этом мы поговорим отдельно, а сейчас я расскажу про наиболее интересные виды ипотечного кредитования в России.

Льготная ипотека

Программа льготной ипотеки по сниженной ставке предлагается для тех граждан Российской Федерации, которые не попадают под другие программы. Она действует с апреля 2020 года по 1 июля 2022 года и не имеет ограничений по составу семьи, возрасту заёмщика, региону проживания и покупки жилья или месту работы.

Изначально льготная ставка составляла 6,5%, а в июле 2021 года её подняли до 7%. По правилам программы на первоначальный взнос потребуется минимум 15%, а максимальная сумма кредита — 3 000 000 рублей на срок до 30 лет. При этом приобрести можно жилье только на первичном рынке у застройщика.

Семейная ипотека

Семейная ипотека — программа льготной ипотеки по сниженной ставке до 6%. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья. Воспользоваться этой программой могут семьи, где хотя бы один ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года или семьи, где есть ребенок с инвалидностью.

Семейную ипотеку можно оформить для покупки частного дома, земельного участка, квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Также банки могут рефинансировать уже имеющийся ипотечный кредит по льготной ставке.

Например, молодая семья взяла квартиру в ипотеку в 2016 году, а в 2019 году у них родился первый ребенок. С этого момента у родителей появилось право на изменение условий ипотеки в сторону снижения процентной ставки.

Важный момент — продавцом должно выступать юридическое лицо. То есть купить «с рук» по сниженной ставке не получится, как и рефинансировать ипотеку на жильё, приобретенное у физического лица. Исключение — покупка у частника в сельской местности на территории Дальневосточного федерального округа.

Военная ипотека

Военная ипотека — программа льготной ипотеки для покупки жилья военнослужащими в России. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, владеет ли он уже недвижимостью, какое у него семейное положение или регион проживания.

Чтобы приобрести жилье по военной ипотеке военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044, 50 рублей. Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой.

Сколько будет стоить недвижимость — неважно, но максимальный размер целевого жилищного займа зависит от того, сколько гражданину осталось служить. Банк рассчитывает сумму кредита, которую государство способно оплатить за него до выхода на пенсию. Этого не хватает для покупки жилья? Военнослужащий может увеличить первый взнос за счет личных сбережений или материнского капитала.

Если все условия программы выполнены, то после последнего платежа недвижимость становится собственностью военнослужащего. В противном случае, если человек преждевременно увольняется со службы — он обязан не только платить дальше самостоятельно, но и возместить все затраты государству. Поэтому многие стараются заранее спланировать, как погасить военную ипотеку досрочно — отказать в этом банки не могут. Необходимо только заранее оповестить Росвоенипотеку — учреждение, которое выступает кредитором для военнослужащего.

Валютная ипотека

Если брать кредит на покупку жилья не в рублях, а в долларах или евро — это валютная ипотека. Главное отличие от обычного ипотечного кредитования в том, что размер выплат зависит от курса валюты. Если курс растёт, то увеличиваются и платежи, и наоборот. Кредитование в иностранной валюте даёт возможность снизить ставку по ипотеке, но и несёт большие риски.

Яркий пример — события 2014 года. До этого времени валютная ипотека была популярной, особенно в крупных городах, где цены на недвижимость значились в валюте. Длительное время курс доллара не превышал 40 рублей, поэтому люди спокойно оформляли валютную ипотеку на 15-20 лет. Но кризис 2014 года ударил по каждому. Вслед за ростом курса доллара почти в два раза увеличились и долги россиян по валютной ипотеке. Порой новые платежи даже превышали размер заработной платы. После нескольких лет затишья часть банков предложили рефинансирование, а часть — отказаться от жилья в счет обнуления долгов.

Люди, которые получают зарплату в долларах или евро — та категория граждан, кому выгодно брать валютную ипотеку. А для тех, чей заработок исчисляется в рублях, покупка жилья в валюте может привести в долговую яму.

Ипотека с плавающей процентной ставкой

Плавающая ставка по ипотеке предполагает, что в течение действия кредитного договора процент по кредиту может изменяться. Плавающая ставка состоит из постоянной и переменной величин. Постоянная прописана в договоре, а переменная зависит от какого-то рыночного индикатора. Это может быть курс валют, независимая ставка вкладов и кредитов на фондовой бирже, стоимость золота на международном рынке, ключевая ставка Центробанка и так далее. Банк самостоятельно выбирает к чему будет привязана переменная величина, а также с какой периодичностью она будет пересматриваться.

Единственное достоинство плавающей процентной ставки — она может быть ниже фиксированной. Но может быть и выше. Это очень рискованно, так как предугадать, сколько придется платить в следующем месяце нельзя. Может получиться так, что платёж окажется неподъемным. Поэтому в России плавающая ставка непопулярна, так как наш рынок изменчив и не поддается прогнозированию.

Инвестиционная ипотека: ипотека или инвестиции

Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать, а арендными платежами покрывать ипотечные. Эта фраза звучит лучше, чем есть на самом деле, ведь помимо расходов на ежемесячные платежи заёмщику придётся ремонтировать жилье, покупать технику и мебель, оплачивать страховку и решать бытовые вопросы. Недвижимость даже в самом удачном районе не будет покрывать все эти расходы, а значит придётся выделять средства из своего бюджета. Более того — рынок аренды полон предложений, особенно эконом- и комфорт-класса, а значит жилье может несколько месяцев простаивать без арендаторов. Но платежи по ипотеке никуда не денутся и, в результате, инвестиция может загнать заёмщика в большие долги.

Другой вариант — инфляция и ипотека, а именно сохранение сбережений в недвижимости. Заёмщик вкладывает деньги в покупку жилья, чтобы избежать их обесценивания в период экономической нестабильности. Но и здесь есть подводные камни: если выбрать объект бездумно, то в дальнейшем его будет сложно продать, и затраты просто не окупятся. Особенно это касается вторички — то, что сегодня считается пригодным для жизни, через 10-15 лет может быть признано ветхим.

Оба варианта инвестиций в недвижимость могут быть успешными, но только для тех заёмщиков, которые подходят к этому с умом. Важно рассчитать свои возможности и силы, грамотно выбрать объект и обязательно составить финансовый план, в котором будет прописано, как выгодно досрочно погасить ипотеку. Тогда ипотека действительно может стать инвестиционной.

Может быть так, что у вас на данный момент нестабильный доход или в следующие 5-10 лет планируется переезд. В таком случае хорошо подумайте, а стоит ли вообще брать ипотеку? Тем более для инвестирования, а не для жизни. Ведь ипотека относится к долгосрочным обязательствам, для которых нужна финансовая стабильность. А если её у вас нет и в ближайшее время не предвидится — подумайте о том, чтобы вложить сбережения во что-то более доступное.

Например, сформировать сбалансированный инвестиционный портфель на 10 лет с целью накопить на личное жилье. Вы не будете привязаны к ежемесячным взносам и региону — пополнять счёт можно когда угодно и где угодно, и при этом сохраните и приумножите свои деньги. На это период можно снимать жилье или даже пожить с родителями, чтобы снизить нагрузку на нестабильный бюджет. А любые свободные деньги направлять на увеличение портфеля. Тогда через 10 лет, когда вы уже будете уверенно стоять на ногах или определитесь с местом проживания — бонусом получите финансовую возможность приобрести недвижимость без оформления ипотеки.

Ипотека или аренда: что выгоднее

Важный вопрос, который интересует каждого — что выгоднее: ипотека или аренда жилья? Статей по этому поводу написано много, а мнений ещё больше. Но невозможно однозначно ответить, что лучше. Поэтому просто рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта:

Достоинства аренды	Недостатки аренды
Возможность быстро менять место проживания	Жилье находится в чужой собственности
Ежемесячные платежи ниже, чем по ипотеке	Большое количество мошенников на рынке аренды
Не нужно переживать из-за содержания квартиры и общедомового имущества — за это отвечает собственник	Нельзя сделать жилье под себя» без согласования собственника
Можно подобрать вариант по бюджету	Чаще всего — отсутствие регистрации по месту проживания
Платежи по аренде могут вырасти

Достоинства ипотеки	Недостатки ипотеки
После уплаты последнего взноса жилье переходит в собственность заёмщика	Большие платежи по кредиту могут “съедать” до 50% зарплаты
Возможность обустроить жилье полностью под себя	Жилье находится в собственности государства до полной уплаты по кредиту
Можно получать дополнительный доход, сдавая в аренду	Большой первоначальный взнос по ипотеке
Жилье постоянно растёт в стоимости и со временем его можно продать	Нельзя быстро переехать при необходимости
Возможность взять у банка каникулы до полугода при сложном материальном положении	Срок ипотеки может доходить до 30 лет
В случае неблагополучных соседей — придётся с ними уживаться

Снимать квартиру или брать ипотеку — личное дело каждого. Выбор зависит от жизненных обстоятельств, семейного положения и желаний конкретного человека. Если перед вами встал такой вопрос, то:

• выпишите плюсы и минусы каждого варианта — почему аренда или ипотека предпочтительнее для вас;
• оцените финансовое положение — сможете ли вы регулярно вносить взносы в банк или аренда доступнее, а также есть ли у вас денежные резервы для экстренных случаев;
• распишите свои цели на 5-10 лет — собираетесь ли вы переезжать или планируете обзавестись семьёй, нужна ли вам мобильность в ближайшие несколько лет;
• посмотрите различные варианты квартир для сдачи в аренду и на продажу — убедитесь лично в том, что вам подходит больше;
• оцените дополнительные расходы, связанные с каждым вариантом: комиссии риэлтору, залог за квартиру, ремонт, обслуживание жилья, оплата коммунальных услуг и так далее. Подумайте, получится ли у вас покрывать ипотечные и бытовые платежи одновременно? Или по силам скорее арендная плата с коммунальными платежами?

Риски в ипотеке: о чем стоит помнить ипотечным заемщикам

Ипотека — это, в первую очередь, кредит. С большими суммами и огромными сроками. Прежде чем обязывать себя на много лет вперёд банку, необходимо позаботиться о личных финансах, поискать способы снизить ипотечные риски и рассчитать, насколько возможно погасить кредит досрочно в вашем случае.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.

Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.

Соблюдать сроки и суммы платежей банку

Здесь всё просто — внимательно изучите график платежей и ипотечный договор. В последнем будет чётко прописано, сколько будет стоить каждый день просрочки. Вносите нужную сумму точно в срок и проверяйте счёт, с которого происходит списание: если денег будет недостаточно, то платёж просто не пройдёт. В итоге вы даже и не узнаете, что стали должником, а банк за каждый день просрочки может применять штрафы или пени.

Размер штрафов постоянен, независимо от количества просрочек и их длительности. Пеня же начисляется сверху на уже набежавшую сумму. То есть, чем больше дней клиент не платит — тем выше пеня за каждый новый день просрочки. Поэтому банки в последнее время отдают предпочтение ей.

Конечно, редкие просрочки в 1-2 дня не испортят вашу кредитную историю, но систематические пропуски обязательно на ней отразятся. А бесконечные штрафы будут подъедать и без того пошатнувшийся семейный бюджет.

Не иметь финансового плана с включенным досрочным гашением

Финансовый план необходим для комфортной жизни и уверенности в будущем. С его помощью можно взять контроль над своими поведением и привычками, особенно денежными. Ведь без плана любые случайные и большие доходы быстро растрачиваются, а на создание капитала и достижение целей ничего не остаётся. Поэтому понимание того, чего вы хотите добиться в ближайшие 10-15 лет, только облегчит путь к этому.

Это относится и к покупке жилья. С помощью финансового плана можно понять, например, как быстро погасить ипотеку за 10 лет — составить схему того, где урезать расходы, а где поднажать, чтобы заработать. Знание того, сколько денег и куда уходит, позволит направить случайные доходы на досрочное погашение, а не на импульсивные траты. А в случае непредвиденных обстоятельств всегда можно скорректировать план так, чтобы не потерять в качестве жизни и при этом продолжать добиваться поставленной цели.

Долго копить большую сумму и только потом гасить

Некоторые заёмщики решают долго копить приличную сумму, а потом досрочно гасить ипотеку единым платежом. Но такой вариант обычно не выгоден в силу особенности формирования ипотечных взносов. Большинство банков используют аннуитетные платежи для ипотечного кредита.

Аннуитетные платежи состоят из двух частей — выплаты основного долга и выплаты процентов. Размер платежей одинаков в течение всего периода кредитования, меняются только пропорции: в начале большая часть взноса идёт в счет уплаты процентов, а тело долга гасится ближе к концу ипотеки.

Проще говоря, заёмщик сперва возвращает проценты за кредит и только потом сам долг. Поэтому ответ на вопрос, что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить — однозначный. Лучше вносить часто и понемногу, чем разово и много. Только тогда получится сэкономить на переплате по процентам

Финансовая подушка — must have при ипотеке

Перед тем, как покупать жилье в ипотеку, даже если у вас хороший стабильный заработок, позаботьтесь о финансовой подушке. Влезать в любой кредит, не имея при этом резервов, очень опасно. Мировые события непредсказуемы — коронавирусная пандемия яркий тому пример. Тысячи людей потеряли бизнес, а десятки тысяч — работу. В таких случаях остро встаёт вопрос о средствах на покупку продуктов питания и оплату счетов, не говоря уже о кредитных обязательствах. И если за просрочку по потребительскому кредиту вам грозят штрафы и бесконечные суды, то длительная просрочка по ипотеке может привести к изъятию залогового имущества, даже если это ваше единственное жилье.

Поэтому на экстренный случай важно иметь финансовую подушку в размере 6 месячных зарплат. Если вы оформили ипотеку, то постарайтесь включить платежи в подушку. Тогда в кризисные моменты не придётся влезать в другие долги, а за полгода вы сможете найти выход из ситуации.

Нет возможности погашать ипотеку: что будет, если не платить

Потеря работы, серьезное заболевание, трудное финансовое положение, банальное нежелание и забывчивость — причиной просрочки платежей по ипотеке может быть что угодно. И чтобы не остаться без жилья и в долговой яме, нужно знать, в каких случаях банк может оставить заемщика ни с чем и как этого избежать.

В каких случаях банк может забрать ипотечную квартиру

Проще сказать, когда банк не может забрать ипотечную квартиру:

• если сумма задолженности не превышает 5% от стоимости квартиры;
• срок просрочки не более 3 месяцев.

В остальных случаях, даже если это единственное жилье, там прописаны дети или родственники с инвалидностью — кредитная организация имеет право подать в суд с требованиями выплатить долги или продать квартиру на торгах.

В целом, банки стараются не доводить до изъятия — большинство напоминает о просроченных платежах уже через несколько дней. Но они не обязаны делать этого — поэтому бывают случаи, когда должники узнают о просрочке из повестки в суд.

Если у заёмщика уважительная причина просрочки, то стоит заранее сообщить об этом банку. Кредитная организация пойдёт навстречу и предложит компромиссы: оформить ипотечные каникулы, рефинансировать или реструктурировать ипотеку.

Закон об ипотечных каникулах

Закон об ипотечных каникулах позволяет людям в трудной жизненной ситуации уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке. При этом все платежи переносятся на конец кредитного периода. Оформить ипотечные каникулы могут заёмщики:

• получившие инвалидность I или II группы;
• потерявшие трудоспособность более, чем на 2 месяца из-за травмы или болезни;
• у которых появились несовершеннолетние на иждивении или кто-то в семье получил инвалидность I или II группы, при этом заработок заёмщика за предыдущие 2 месяца сократился на 20%, а платежи по ипотеке съедают более 40% от дохода;
• чей заработок сократился за предыдущие 2 месяца на 30% и более и при этом размер ипотечных платежей съедает более 50% от дохода;
• потерявшие работу и зарегистрированные в статусе безработного в центре занятости.

Но даже если заёмщик попадает под одну из категорий — банк может отказать в оформлении ипотечных каникул, если:

• сумма кредита превышает 15 миллионов рублей — такая недвижимость считается элитной, и на неё не распространяются льготы;
• право на ипотечные каникулы уже было использовано;
• ипотечное жилье — не единственное в собственности у заёмщика. Доля в другой квартире, комната и даже дача могут стать причиной отказа в ипотечных каникулах.

Новая ипотека: рефинансирование и реструктуризация

Если заёмщик не попадает под закон об ипотечных каникулах, то он может воспользоваться альтернативными способами: рефинансированием или реструктуризацией ипотеки.

Рефинансирование — услуга, которая позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.

Рефинансирование можно проводить только в другом банке. По сути — это новый кредит, для которого придётся заново подготавливать пакет документов, оплачивать комиссии и госпошлины. Часто банки на время перехода повышают ставку на 1-2%, чтобы стимулировать клиентов быстрее завершить процедуру.

С помощью рефинансирования можно совершить:

• изменение процентной ставки по ипотеке в меньшую сторону — особенно актуально для недавних кредитов, взятых под большой процент;
• увеличение или уменьшение срока кредитования;
• объединение нескольких кредитов из нескольких банков в один общий.

Поэтому прежде чем рефинансировать старый кредит, стоит подумать, насколько выгодно это будет в конкретном случае. Важно просчитать, сколько заёмщик экономит при рефинансировании и сколько потратит на эту услугу.

Бывает так, что рефинансирование старой ипотеки, которая погашена более, чем на 50%, увеличивает общий срок кредитования. А чем дольше мы платим кредит, тем меньше экономим на переплате по процентам. В результате — затраты на переход к другим условиям будут больше суммы сэкономленных выплат.

Более простой способ справиться с ипотечными выплатами в затруднительном положении — реструктуризация.

Реструктуризация — услуга, которая позволяет изменить условия кредитного договора без оформления нового.

Реструктурировать кредит можно в том же банке, в котором его выдали. Обратиться за этой услугой может заёмщик в связи с:

• потерей работы или существенным сокращением доходов;
• уходом в декретный отпуск;
• болезнь родственника, за которым нужен уход;
• призывом в армию;
• временной потерей трудоспособности.

Реструктуризация похожа на ипотечные каникулы, так как с её помощью также можно:

• уменьшить размер ежемесячных платежей путём увеличения срока кредитования;
• увеличить срок действия кредитного договора;
• временно отсрочить выплаты;
• в редких случаях — перевести кредит в другую валюту.

Главное отличие — реструктуризация действует в течение всего срока, а ипотечные каникулы — не более 6 месяцев. Но обе услуги негативно сказываются на кредитной истории заёмщика.

Как гасить ипотеку выгодно

С каждым годом ипотека только дорожает и у людей становится всё меньше возможностей обзавестись личным жильем. Особенно это относится к молодожёнам и многодетным семьям, молодым сотрудникам бюджетных учреждений и жителям отдаленных регионов. Их уровень жизни и размер зарплаты не позволяют влезть в многолетние долги.

Поэтому государство и кредитные организации предлагают специальные программы, чтобы сделать ипотеку доступной: материнский капитал, субсидии и снижение процентных ставок.

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидия на погашение ипотеки — государственная поддержка определенных категорий граждан страны. Чаще всего людям, попадающим в эти категории, предоставляется субсидированная ставка по ипотеке. При этом разницу от обычной ставки банку компенсирует государство.

Право на господдержку есть у:

Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала. Воспользоваться господдержкой может даже семья из 2 человек: мужа и жены или родителя и ребенка. При этом каждому из родителей должно быть не более 35 лет. По нормативам положено 42 м 2 на двоих или 18 м 2 на одного для семей из 3 и более человек.

Кредит выдаётся под 6-6,5% годовых на срок до 20 лет. Период действия программы доступной ипотеки для молодых семей — до конца 2024 года.

• многодетных семей и семей, где есть дети с инвалидностью

Семьи, где в период с 1 января 2018 года родился второй и более ребёнок имеют право на получение социальной субсидированной ставки по ипотеке. Это же право есть у семей, где до конца 2022 года появился ребёнок с инвалидностью, при этом он может быть единственным. Ипотека выдаётся под 6% годовых и на срок до 30 лет и только для покупки недвижимости на первичном рынке.

Для семей, где в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий и более ребёнок существует программа, по которой они могут получить 450 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Субсидия распространяется на ипотечные кредиты, взятые до 1 июля 2023 года.

• тех, кто приобретает жилье в Дальневосточных регионах

Для заселения Дальневосточных регионов государство также предоставляет программу господдержки. Стать участником могут молодые семьи, имеющие прописку на территории Дальневосточного федерального округа, владельцы “дальневосточного гектара” и те, кто недавно приехал в Дальневосточные регионы.

Ипотека должна быть оформлена в период с 1 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года. По этой программе банк выдаёт кредит под 2% годовых на срок до 20 лет. Важное условие — заёмщик и его семья должны быть прописаны в приобретённом жилье не менее 5 лет после регистрации права собственности.

• тех, кто приобретает жилье в сельской местности

Аналогично программе по заселению Дальневосточных регионов государство поддерживает переселение и в сельские местности. По этой программе можно оформить ипотеку по ставке до 3% годовых на срок до 25 лет.

Приобретаемое жильё должно соответствовать нормативам и быть пригодным для проживания. Заёмщиком может стать любой гражданин Российской Федерации проживающий или планирующий переехать жить в сельскую местность. Кстати, что именно относится к сельской местности — решают региональные власти. Важное условие — заёмщик должен быть прописан в приобретённом жилье в течение полугода после оформления права собственности.

• сотрудников бюджетных учреждений и госслужащих.

В некоторых регионах Российской Федерации есть программы для сотрудников бюджетных и государственных организаций. Государство может компенсировать до 30% от стоимости жилья молодым специалистам в виде субсидии на первоначальный взнос или предложить ипотеку по более низкой процентной ставке.

Для участия в программе сотрудник должен проработать в организации не менее 1 года, а также не иметь жилья в собственности или проживать в помещении с метражом, не соответствующим нормам. В различных организациях требования к участникам программы отличаются, поэтому условия льготного кредитования стоит уточнять в отделе, занимающемся вопросами обеспечения жильем государственных работников.

Субсидия положена тем, кто служит по контракту и является участником накопительной ипотечной системы более 3 лет. Подробнее об этом в пункте про военную ипотеку.

Снижение ставки по ипотеке

Мало кто знает, что клиент банка может уменьшить процент по ипотеке, даже если он не относится ни к одной льготной категории граждан. Но подумать об этом стоит до приобретения жилья.

Как правило, чтобы снизить переплату по кредиту нужно:

1. Оформлять ипотечный кредит в организации, которая обслуживает вас на постоянной основе. Открытый депозит и чистая кредитная история в банке говорят о вас как о надёжном платежеспособном клиенте, которому можно предложить более выгодные условия.
2. Оформлять ипотечный кредит в банке, в котором была выпущена зарплатная карточка. Часто кредитные организации предлагают понижение ставки по ипотеке сотрудникам компаний-партнёров.
3. Предоставить как можно больше документов, подтверждающих ваш уровень дохода. Банк заинтересован в получении прибыли и пойдёт навстречу платёжеспособному клиенту, предложив более низкие процентные ставки.
4. Внести как можно более высокий первоначальный взнос. Если при первоначальном взносе клиент может оплатить более 50%, то некоторые банки предлагают снижение процентных ставок по кредиту.
5. Оформлять ипотечный кредит через партнёра банка — например, у застройщика. Банки дают клиентам некоторых партнёров преференции — скидки от базовой процентной ставки. Но об этом стоит заранее уточнить у организации или риэлтора.
6. Изучить все виды и условия добровольного страхования, которые предлагает банк. Бывает так, что пониженный процент ипотеки предоставляется за оформление какой-то определённой страховки. И если на первый взгляд это кажется лишним, то при пересчёте клиент экономит больше со страховкой и пониженной ставкой.
7. Привлечь надёжных платёжеспособных поручителей. Или указать в качестве залога недвижимость, которая уже есть в вашей собственности.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Материнский капитал — господдержка семей с детьми. С 1 января 2020 года его выдают за рождение или усыновление первого ребёнка, а также за второго и последующих детей, появившихся в семье с 1 января 2007 года. На момент написания статьи срок действия господдержки продлили до 31 декабря 2026 года. Размер маткапитала зависит от количества детей в семье и в 2022 году составляет:

• 524 500 рублей за первого ребёнка.
• 693 100 рублей за второго и последующего детей, если право на субсидию за предыдущих не было оформлено и 168 600 рублей, если было оформлено.

С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал формируется автоматически в Пенсионном фонде после получения сведений о регистрации ребёнка. Воспользоваться им может только мать, если она является гражданкой Российской Федерации, не лишена родительских прав или усыновление не было отменено. В случае смерти — владение сертификатом переходит к отцу детей, независимо от его гражданства.

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения уже имеющегося кредита. Причем на эти цели право на использование возникает сразу же после рождения или усыновления ребёнка. Главное условие — жилье должно находится на территории Российской Федерации, владелец сертификата должен выступать заёщиком или созаёмщиком по договору и родители обязаны выделить в нём доли для каждого из детей после снятия обременения.

Досрочно погасить ипотеку: как быстрее и выгоднее

Когда видишь сроки кредитования в договоре, то ненароком начинаешь размышлять, как быстрее погасить ипотеку. Ведь чем дольше мы платим по кредиту, тем больше переплата по процентам. Да и кто не захочет избавиться от долговых обязательств перед банком как можно раньше и наконец стать полноправным владельцем недвижимости.

Частичное гашение

Частичное погашение представляет собой внесение внеочередных платежей по кредиту, которые полностью не покрывают сумму оставшейся задолженности. Неплохой вариант — взять ипотеку на максимальный срок, чтобы сделать платежи удобными, а потом гасить с появлением свободных денег.

Прежде чем досрочно погасить ипотеку стоит изучить договор с банком. В нём будут прописаны срок, за который необходимо известить организацию о досрочном погашении, минимальная сумма, возможные комиссии и штрафы. После этого — обратиться в банк и написать заявление, в котором указываются дата, сумма и решение заёмщика о том, что лучше уменьшить за счёт досрочного погашения: срок или платёж. В соответствии с выбором банк составит новый график платежей, который нужно предоставить в страховую компанию, где оформлено страхование недвижимости. С учётом досрочного погашения сумма по страховым взносам также должна уменьшиться.

Помните, что вносить досрочные платежи нужно с умом. Например, ваш ежемесячный платёж по ипотеке составляет 30 000 рублей, а вы хотите досрочно внести 50 000 рублей в день списания.

Вы внесли 50 000 рублей, написали заявление в банке и забыли об этом. Но в день списания со счёта сперва снимут 30 000 рублей, как основной платёж по кредиту, а потом система попробует снять ещё 50 000 рублей для досрочного погашения. Но так как на счёте осталось всего 20 000 рублей — досрочного погашения не произойдёт, а вы узнаете об этом только при следующем платеже.

Чтобы всё прошло успешно — на счёте должно быть 80 000 рублей, чтобы покрыть ежемесячный и досрочный платежи.

Сокращение срока ипотечного кредита

При сокращении срока кредитования размер взноса по ипотеке остаётся прежним. Платёж пойдёт на погашение части основного долга. Соответственно, если ипотеку погасить досрочно, уменьшив срок — переплата по процентам также уменьшится.

Такой вариант подходит заёмщикам, которые неожиданно получили большую выплату: субсидию, премию или материнский капитал. Это поможет разобраться с долговыми обязательствами как можно быстрее.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежей по ипотеке снижается нагрузка на кошелёк заёмщика. То есть, платёж также погасит часть основного долга, но при этом банк пересчитает размер ежемесячных взносов в сторону снижения.

Этот способ также уменьшает переплату по процентам, но меньше, чем при сокращении срока. Подходит тем, кто хочет повысить уровень жизни или понимает, что в скором времени не сможет вносить ипотечные платежи в обычном размере.

Комбинируем: одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

Заёмщик имеет право комбинировать уменьшение платежей и сокращение сроков за время ипотеки. Например, сперва написать заявление о намерении уменьшить платежи. Далее — свободные деньги, появившиеся в результате снижения финансовой нагрузки, накопить и направить на досрочное погашение с сокращением срока кредитования. Такая комбинация позволит снизить переплату по процентам и улучшить качество жизни практически одновременно.

Погасить ипотеку досрочно полностью

Полное досрочное погашение подразумевает внесение клиентом одного крупного платежа, покрывающего оставшуюся часть задолженности. Но даже если у заёмщика есть деньги на это, просто принести их в банк и рассчитаться по кредиту не получится.

В первую очередь, клиент должен известить банк о планах на полное досрочное погашение. Кредитная организация подготовится к этому моменту: пересчитает проценты с момента последнего платежа, чтобы удостовериться в отсутствии долговых обязательств как со своей стороны, так и со стороны заёмщика.

В 2022 году в некоторых кредитных организациях больше не нужно лично писать заявление в отделении. Если клиент использует мобильное приложение банка, то все действия с ипотечным кредитом можно проводить через него. В том числе — полное досрочное погашение.

В назначенный день клиент либо лично посещает отделение банка, либо вносит всю сумму на счёт, с которого происходит списание по ипотеке. После этого ипотека считается закрытой, а с недвижимости снимаются ограничения на распоряжение.

Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом

Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:

1. сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
2. далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
3. после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
4. с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
5. после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.

На этапе подачи заявлений Пенсионный фонд может отказать в использовании сертификата. Заёмщика об этом обязательно оповестят, а также укажут причину. Если не хватило каких-либо документов, то достаточно собрать их и повторно обратиться в организацию. Если же Пенсионный фонд отказал по другой причине: потеря права на использование сертификата, жилье признано ветхим или помимо супругов есть другие владельцы недвижимости — оспаривать решение придётся в суде.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

У каждого заёмщика есть право на возврат страховки, если он смог досрочно погасить ипотеку. Главное условие — за время действия договора страховой случай так и не наступил.

Обращаться нужно непосредственно в страховую компанию после того, как заёмщик рассчитался по кредиту и снял обременение. Вернуть деньги можно только за добровольное страхование:

• в полном размере в течение 14 календарных дней с момента, когда договор подписан, но ещё не вступил в силу;
• в размере, пропорционально оставшемуся периоду срока использования страхового полиса.

1 сентября 2020 года в силу вступил закон, который упрощает возмещение средств за страхование при досрочном погашении. Но и распространяется он только на страховку, оформленную с 1 сентября 2020 года. Для полисов, полученных раньше этой даты, условия возврата прописаны в договоре.

Если по договору добровольного страхования полис был привязан к сумме кредита, то клиент может рассчитывать на возврат. Если же страховка оформлялась отдельно, то погашение кредита не прекращает её действие. Значит, и вернуть деньги за такой полис нельзя.

В конце статьи поговорим о самом приятном — что делать, когда последний платёж по ипотеке внесён, и заёмщик больше ничего не должен банку.

• Во-первых, необходимо взять справку в кредитной организации о том, что у вас отсутствует задолженность, и банк не имеет никаких претензий.
• Во-вторых, убедиться в закрытии кредитного счёта. Чаще всего, это происходит автоматически, но лучше дополнительно взять в банке выписку о том, что на счёте нулевой остаток по кредиту.
• В-третьих, забрать из кредитной организации закладную на недвижимость. На закладной должно быть две печати — об отсутствии претензий и о выполнении обязательств.
• В-четвертых, обязательно снять обременение с недвижимости в Росреестре. Для этого придётся собрать необходимый пакет документов и передать его в организацию лично, заказным письмом, либо через МФЦ. Если на погашение ипотеки был использован маткапитал, то не забыть выделить доли всем детям в семье после снятия обременения.
• В-пятых, получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жилье.

Елена Феоктистова в ТВ-передаче «Полезная консультация» на канале «Санкт-Петербург»

Хотите научиться управлять своими финансами, повысить доход и начать инвестировать? Подпишитесь на рассылку! Обещаем: будут только полезные письма , нечасто и всегда с юмором!⤵️

Дата публикации: 28.01.2022

Главная » Статьи » Кредиты » Что такое ипотека: виды ипотеки, снижение ставки и досрочное гашение, ипотека или аренда?

Целевой жилищный займ и ипотечный кредит

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Диана Шигапова

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что вы узнаете

• Ипотека, кредиты и залог
• Как работает ипотека
• Стоит ли брать ипотеку
• Участники ипотечной системы
• Виды ипотеки
• Специальные ипотечные программы
• Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
• Какие есть риски в ипотеке
• Как уменьшить риски
• Что нужно для получения ипотеки
• Как оформить ипотеку
• Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам
• О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку
• Можно ли погасить кредит досрочно
• Что будет, если не платить
• Что делать, если нет возможности погашать ипотеку
• Как получить субсидию на погашение ипотеки

Как подготовиться к ипотеке

Узнайте из нашего курса, как оформить сделку и погасить кредит с минимальной переплатой

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

• Население не хранит часть сбережений на депозитах или дома под подушкой, а вкладывает в жилье, в результате деньги работают в экономике.
• Строительная отрасль развивается, так как недвижимость покупают чаще, спрос на нее растет и строят больше. Параллельно растет и производство строительных материалов.
• Банки, наращивая кредитный портфель, работают с долгами, которые обеспечены залогом. Чем выше доля ипотеки, тем стабильнее банковская система страны.

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

1. Клиент подает заявку в банк, указывая желаемую сумму и цель кредита. Цель кредита — главное. В заявке обязательно нужно указать, что планируете покупать: первичка или вторичка, или вы вообще ничего не покупаете, а берете кредит на рефинансирование и оставляете в залог свою квартиру. Если с самого начала указать не точно, то после получения одобрения может потребоваться пересмотр заявки.
2. Банк изучает документы заемщика: например, справку 2-НДФЛ , копию трудовой книжки, где указан стаж. Также банк смотрит кредитную историю и кредитный рейтинг будущего заемщика. Если кредитор считает, что клиент способен вносить платежи вовремя, он одобряет кредит.
3. Клиент ищет объект недвижимости в новостройке или на вторичном рынке.
4. Как только клиент выбрал недвижимость, он предоставляет в банк документы на нее.
5. Если банк одобряет сделку, продавец и покупатель подписывают договор. Формально чаще всего расчет происходит на этом этапе: покупатель закладывает деньги в ячейку или на счет, но фактически доступа к деньгам у продавца пока нет.
6. Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения оформляют закладную. Закладная — это ценная бумага. Владелец закладной имеет право стать собственником заложенного имущества или продать это имущество и погасить долг заемщика. Клиент сдает документы в Росреестр, а закладная остается у банка.
7. После оформления документов продавец получает доступ к деньгам.
8. Как только заемщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
9. Если в какой-то момент клиент перестает платить, банк выставляет недвижимость на продажу. Покупателю должник в итоге продаст квартиру. Вырученные деньги идут на погашение кредита, остаток — заемщику.

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

• покупает ли заемщик жилье на первичном или вторичном рынке;
• что покупает: апартаменты, квартиру, частный дом;
• вид занятости клиента: работает ли по найму, является ли предпринимателем, учредителем ООО.

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

О долгосрочной ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

1. Возможность купить жилье, не имея всей необходимой суммы.
2. Можно сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая ни у кого разрешения, в отличие от съемной квартиры.
3. Ипотечный кредит — это возможность зафиксировать цену на жилье. Все вокруг дорожает, а квартира — нет;
4. Ипотечная квартира экономит или зарабатывает деньги. Если заемщик вселится в нее сам, то сэкономит на аренде. Если сдаст кому-то другому — получит оплату. Цена аренды растет, а платеж по кредиту остается прежним.

1. Чаще всего это кредит на долгие годы или даже десятилетия. Если в какой-то момент заемщик потеряет работу и не сможет платить, то банк заберет квартиру.
2. Большие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет — это переплата почти в полтора раза.
3. Расходы на страховку. Кроме первоначального взноса понадобятся деньги на страхование квартиры. Страховые взносы нужно делать ежегодно, пока не закроется кредит. Еще банк потребует застраховать жизнь и здоровье заемщика. Если клиент не станет страховать свою жизнь и здоровье, процентная ставка по ипотеке поднимется.
4. Продать ипотечное жилье по собственной инициативе можно только с разрешения банка. Продавать придется из-под залога — это сложнее. Проще, если покупатель будет с наличными. Но он может быть и с ипотекой. Если его первоначальный взнос покрывает остаток долга по ипотеке — проблем нет. Если не покрывает — надо найти банк, который согласится провести такую сделку. Но многие проводят такие сделки.

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости. Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена. Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик. Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей. Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки. Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

1. жилье строят или покупают за кредитные деньги банка;
2. землю покупают по целевому займу, и на время выплаты этого займа участок находится в залоге. Если на этом участке построят здание, то оно тоже будет в ипотеке;
3. жилье покупают через военную ипотеку;
4. недвижимость или земельный участок берут в ренту, и в качестве залога получатель ренты берет эту недвижимость или землю.

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

• семью должны признать нуждающейся в жилье;
• оба супруга должны быть моложе 35 лет;
• у претендентов должны быть деньги, чтобы купить жилье после получения субсидии, или их доходы должны позволять получить ипотеку.

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Ипотека с материнским капиталом. Материнский капитал — это сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения второго ребенка. Сейчас его размер составляет 466 617 Р . Тратить маткапитал разрешают после того, как ребенку исполнится три года. Есть исключения: например, погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке. Как направить материнский капитал на ипотеку, мы уже подробно рассказывали.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Сумму дохода уменьшают иждивенцы, например дети и престарелые родители, а также обязательные платежи — коммуналка, алименты, другие кредиты и т. п .

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

1. Доход — чем он выше, тем больше доверия со стороны банка.
2. Наличие созаемщика или поручителя, если доходы клиента не позволяют ему взять нужную сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

1. Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Фиксированная ставка применяется чаще всего.
2. Плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, которая зафиксирована в кредитном договоре. В этой формуле есть какая-то переменная величина. Например, ключевая ставка Центробанка. Если она снижается, то падает и процент по кредиту, и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Предсказать ситуацию на рынке сложно, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко вырасти из-за изменения плавающей ставки.
3. Переменная или комбинированная ставка — гибрид фиксированной и плавающей ставки. Процент по кредиту устанавливается жестко только на часть от общего срока кредита — например, на 3 года при кредите на 20 лет. Когда эти 3 года пройдут, ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

• попросить бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть заработной платы;
• написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с обычной банковской карты, например зарплатной;
• оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счета, чтобы платеж списывался оттуда;
• вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
• настроить автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

1. По соглашению сторон. Например, заемщик потерял работу и понимает, что не может больше платить кредит. Он обращается в банк, там согласны. Квартиру продают, банк забирает остаток долга, а клиент — оставшиеся деньги.
2. Через суд. Например, заемщик перестал вносить платежи, нарушив тем самым договор, и банк обратился в суд, чтобы расторгнуть отношения.
3. По инициативе одной из сторон, если это прописано в самом договоре или разрешено законом. Например, в договоре четко указано, что он прекращает свое действие, если заемщик два месяца подряд не платит по кредиту и не выходит при этом на связь с банком.

Условия страхования. Банк может потребовать:

• застраховать жизнь и здоровье;
• застраховаться от потери работы;
• сделать титульное страхование — это защита на случай, если сделку признают недействительной или незаконной.

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Разница между агентской и коллективной схемами

Агентская схема	Коллективная схема
Кто выступает в качестве страховщика	Страховая компания	Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему
Как быстро выплачивается страховое покрытие	Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов	Сразу же при наступлении страхового случая
Как покрывается кредит при наступлении страхового случая	Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым	Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая
Как считается тариф на страхование	В зависимости от данных конкретного клиента	Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования
Преимущества и недостатки	Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента	Стоимость одна для схожих категорий заемщиков
Страховая компания повышает тариф каждый год	Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%
Повышенная ставка и расходы при страховании всех трех рисков	Ставка ниже агентской на 0,25—1% , поэтому общие расходы тоже ниже
Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров	Страховая премия выше, чем в агентской схеме
Требуется предоставить страховой компании данные о состоянии здоровья или пройти медосмотр	Никакие документы о здоровье предоставлять не потребуется
Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании	Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически
Длительный процесс признания случая страховым и выплаты премии	Страховая премия выплачивается сразу же после наступления страхового случая без длительных разбирательств

Кто выступает в качестве страховщика
Агентская схема
Страховая компания
Коллективная схема

Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему

Как быстро выплачивается страховое покрытие
Агентская схема

Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов

Коллективная схема
Сразу же при наступлении страхового случая
Как покрывается кредит при наступлении страхового случая
Агентская схема

Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым

Коллективная схема

Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая

Как считается тариф на страхование
Агентская схема
В зависимости от данных конкретного клиента
Коллективная схема

Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования

Преимущества и недостатки
Агентская схема
Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента
Коллективная схема
Стоимость одна для схожих категорий заемщиков
Агентская схема
Страховая компания повышает тариф каждый год
Коллективная схема

Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%

Агентская схема
Повышенная ставка и расходы при страховании всех трех рисков
Коллективная схема
Ставка ниже агентской на 0,25—1% , поэтому общие расходы тоже ниже
Агентская схема

Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров

Коллективная схема
Страховая премия выше, чем в агентской схеме
Агентская схема
Требуется предоставить страховой компании данные о состоянии здоровья или пройти медосмотр
Коллективная схема
Никакие документы о здоровье предоставлять не потребуется
Агентская схема

Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании

Коллективная схема

Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически

Агентская схема
Длительный процесс признания случая страховым и выплаты премии
Коллективная схема

Страховая премия выплачивается сразу же после наступления страхового случая без длительных разбирательств

Какие есть риски в ипотеке

Потеря или снижение дохода — это основной риск для заемщика. Если заемщик потеряет работу и быстро не найдет новую с такой же зарплатой, он не сможет платить за кредит. Банк не получит свои деньги и за каждый день просрочки станет начислять пени. Общий долг у заемщика вырастет. В конце концов на залог обратят взыскание — заемщик останется без жилья.

Валютный риск появится, если заемщик возьмет ипотечный кредит не в рублях, а в евро или долларах. В любой момент курс валюты может резко подскочить, и долг перед банком сразу увеличится.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости. Чаще происходит повреждение недвижимости — от пожара, затопления соседями, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос падает. В итоге долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья снижается.

Как уменьшить риски

Классический способ снизить риски — это оформить страховку.

От чего можно застраховаться. Застраховаться можно от всего плохого, что может произойти с заемщиком и жильем: от потери работы, резкого ухудшения здоровья и получения инвалидности, от смерти, пожара и природных катаклизмов.

Страхование предмета залога обязательно по закону. Заемщик должен застраховать свое имущество от риска утраты и повреждения.

Страхование жизни и здоровья заемщика по закону не обязательно, но банки заставляют его делать.

Страхование финансового риска делает банк для себя за свой счет. Это на случаи, когда недвижимость переставшего платить заемщика продадут, а вырученные деньги не перекроют долг с процентами.

Титульное страхование. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов: право собственности оспаривают и возвращают квартиру продавцу. Например, появляются какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. В итоге страдает покупатель. Титульное страхование — защита на такой случай.

Что нужно для получения ипотеки

У банков, выдающих ипотечные кредиты, типичные требования к заемщикам, недвижимости и документам.

Требования к заемщикам банки выдвигают для того, чтобы получить платежеспособного должника. В условиях ипотечных программ они прописывают предпочтения по возрасту, стажу работы, доходу.

Возраст заемщика. Минимум — 20—21 год , максимум — обычно 65 лет. Может быть и 75, например у Сбербанка. Максимальный возраст устанавливают на момент полного погашения кредита. Если обратиться за ипотекой в 45 лет, а максимальный возраст — 65, банк согласится выдать кредит не больше чем на 20 лет.

Привлечения созаемщика банк не требует, но одобряет. Созаемщиком может стать любой совершеннолетний родственник, друг. Муж или жена становится созаемщиком автоматически, по закону, если не оформлен брачный контракт.

Длительность трудового стажа. Существуют требования к минимальному сроку работы в одном месте и к сроку общего трудового стажа. На одном месте, как правило, нужно проработать 3—4 месяца , а общий стаж должен быть 6—12 месяцев .

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг). У каждого банка своя схема оценки платежеспособности клиента. Есть общая методичка от института развития жилищной сферы « Дом-рф ». Через него государство отправляет все субсидии по ипотеке. Банки-партнеры « Дом-рф » должны применять указанную методику. В ней рассказано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие снижают. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал больше двух месяцев, кредитору следует выяснить, почему был такой перерыв. По полученному ответу банк должен сделать вывод, насколько стабильно клиент трудится и востребован ли он на рынке труда.

Необходимые документы — документы, которые подтверждают личность и доход заемщика. Предоставлять в банк дипломы или свидетельство о рождении не нужно.

Документы, определяющие материальный статус заемщика, — это документы, которые подтверждают наличие другого ценного имущества: дачи, машины, ценных бумаг, — или источника дохода. Если заемщик работает и подрабатывает еще где-то , дополнительный доход подтвердит приказ о внешнем совместительстве или договор гражданско-правового характера.

Документы для индивидуального предпринимателя. Если заемщик — индивидуальный предприниматель, он предоставляет налоговую декларацию, бухгалтерскую отчетность, выписку с расчетного счета ИП.

Как оформить ипотеку

Нужно пройти пять этапов: выбрать банк, найти желаемое жилье, заключить сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировать переход права собственности, рассчитаться с продавцом. У нас есть большая подборка статей об этом.

Выбор банка. Выбирают скорее ипотечную программу, чем банк: сумму, ставку, сроки, размер платежа. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичка или вторичка.

Во многих банках программы похожи, но условия могут отличаться в индивидуальных случаях. Например, если заемщик — участник зарплатного проекта. Банк видит все движения по его счету, знает, какая зарплата, и часто предлагает кредит по сниженной процентной ставке.

Условия ипотеки в основных крупных банках. Условия ипотечных кредитов находятся на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных предложений: « Домой-ру », « Банки-ру » и « Сравни-ру ».

Выбор недвижимости. Возможно, у вас уже есть предпочтения по типу дома, этажу, площади квартиры, количеству комнат. Но при покупке жилья в ипотеку учитывают еще два момента: сумму, которую одобрил банк, и его требования к объекту недвижимости.

Если жилье понравилось, покупатель обычно вносит аванс или задаток, чтобы продавец перестал искать других покупателей. Аванс — это деньги, которые вам вернут, если откажетесь. Задаток не возвращают, если передумал покупатель. Если продавец передумал продавать, он вернет покупателю сумму задатка в двойном размере.

Требования к приобретаемому жилью со стороны банка. После того как выбрали жилье, ваш выбор должен одобрить банк. Банку нужен ликвидный залог — тот, который они без проблем продадут. Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна быть обременена по другим долгам.

Если заемщик хочет купить частный дом, то желательно, чтобы он находился в населенном пункте и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ.

Некоторые банки отказывают в кредите на покупку комнаты в общежитии, коммунальной квартире, одобряют только квартиры в домах определенных годов постройки.

Банк будет изучать документацию и пришлет оценщика в выбранную квартиру — он там все сфотографирует. Возможно, продавца попросят сделать какие-то дополнительные документы.

В итоге банк может одобрить сделку или отказать. Поэтому в соглашении о задатке прописывайте, чтобы в случае отказа банка задаток вам вернули.

Что выгоднее — вторичка или новостройка, сказать однозначно нельзя. С точки зрения кредита и процентов за него заемщику выгоднее брать новостройку. Проценты по такому ипотечному кредиту ниже, чем на вторичку. Но во вновь построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы.

На вторичке много домов и квартир — выбрать вариант под условия банка будет просто. Но стоит это жилье дороже, чем в новостройке.

Поэтому надо считать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Заключение сделки. Обычно с продавцом начинают договариваться сразу, как увидели квартиру и поняли, что она нравится. Если сделка пройдет не в ближайшие дни, часто оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают, когда заключат основной договор.

Расчет с продавцом чаще всего происходит через банковские ячейки или аккредитив — специальный счет. В этих случаях до регистрации перехода права собственности стороны подписывают договор купли-продажи и расписки и покупатель кладет деньги в ячейку или на счет. После регистрации продавец получает доступ к деньгам.

Госрегистрация. В Росреестре покупателю нужно будет оформить жилье в собственность и зарегистрировать ипотеку. Обычно это делают через МФЦ.

Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам

К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.

Ипотечный брокер сам оформит заявки, соберет документы и пообщается с банками. Он выберет наиболее выгодный для клиента ипотечный кредит.

К брокеру стоит обращаться, если вы берете, например, квартиру в незнакомом городе или вам действительно не хочется вникать в детали сделки, но деньги решили вложить именно в жилье.

К нему стоит обратиться также, если вы уже получали отказы от банков. Грамотный брокер разберется, в чем причина, и подаст заявку в тот банк, в котором на это смотрят лояльно.

У брокеров могут быть преференции от банков по ставке как для партнеров: если заявку в банк подаст брокер, ипотеку предложат по сниженной ставке.

Брокер смотрит на документы заемщика «глазами банка»

Заборовский Дмитрий
эксперт по кредитам

Ипотечный брокер — профессиональный участник рынка кредитования и рынка недвижимости. По сути, это человек, который знает особенности ипотечных программ в разных банках и все о том, как правильно заполнить и подать документы. Устранить все ошибки и неточности, чтобы у сотрудников банка не возникло лишних вопросов, — тоже его работа.

Больше всего брокер может пригодиться в нестандартной ситуации. Например, клиенту нравится определенная квартира. Но она находится в центре Петербурга в доме с деревянными перекрытиями. Такой объект кредитуют не все банки, поэтому процент отказа велик. С большой вероятностью брокер знает, в каких банках есть программа кредитования подобных нестандартных объектов, и сразу подаст документы клиента именно туда.

Другой пример: у клиента есть отклонения от стандартных условий кредитования банка. Например, нет официально подтвержденного дохода или первоначального взноса. Брокер может предложить программу, по которой первый взнос вообще не нужен, — такие программы есть для определенных застройщиков. Или посоветует программу кредитования, где вместо первоначального взноса можно предоставить дополнительный залог, например залог третьего лица.

Еще брокеры могут сэкономить время клиенту. Большинство ипотечных брокеров — официальные партнеры банков, с которыми у них заключены прямые агентские договоры. Это позволяет брокеру принимать и обрабатывать клиентские документы самостоятельно. Как правило, при работе с брокером личный визит клиента в банк для подачи заявки на ипотеку не требуется. Клиент приходит только для того, чтобы подписать кредитный договор.

Некоторые ипотечные брокеры обладают преференциями и могут снизить ставку по ипотеке для клиента на весь срок кредитования. Кредитные организации могут предоставлять скидку на процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования для клиентов крупных партнеров — застройщиков, агентств недвижимости и риелторов, ипотечных и кредитных брокеров. Также брокер может снизить ставку по ипотеке в некоторых банках с помощью определенных опций. Например, по программе «Молодая семья» или провести сделку электронно.

К ипотечному брокеру можно обращаться, если, например, у человека неидеальная кредитная история или он уже получил первые отказы в банках. О причинах отказов банк не сообщает. Это могут быть технические ошибки в кредитной истории или неправильно заполненные документы. Задача брокера — определить их и, если есть возможность, устранить до подачи документов в банк.

Стоимость услуг устанавливает сам ипотечный брокер, четкого прайса нет. Как правило, стоимость зависит от профессионализма конкретного специалиста, региона, сложности ситуации и перечня действий, которые брокер должен выполнить. Проконсультировать в целом могут и бесплатно, а за одобрение ипотеки возьмут или фиксированную сумму, или процент от суммы выданного кредита.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Пополнять счет, с которого банк будет списывать платеж по ипотечному кредиту, лучше за 5 рабочих дней до даты списания. Деньги на счет могут поступить с опозданием, и возникнет просрочка.

Если просрочить очередной платеж даже на день, начнут капать пени, могут позвонить из банка, а потом в кредитной истории появится информация о просроченной задолженности. Поэтому лучше класть деньги на счет заранее.

Что можно делать с квартирой. В ипотечной квартире можно спокойно жить и делать ремонт. Некоторые банки оговаривают, что нельзя сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, прописывать не членов семьи. Все это указывается в договоре об ипотеке.

Заложенную квартиру можно продать, если кредитор даст на это согласие.

Правовой статус приобретенного жилья. Ипотечная квартира не принадлежит банку. Собственником является заемщик, хотя квартира приобретена на кредитные деньги. При этом он не может полноценно распоряжаться своей собственностью.

Как только долг будет погашен, обременение с жилья снимется и собственник получит все свои права.

Можно ли погасить кредит досрочно

Любой должник имеет право погасить кредит досрочно. Лишить этого права никто не может.

При частичном досрочном погашении возможны два варианта: уменьшить тело кредита или сократить срок. Если уменьшить тело кредита, снижается ежемесячный платеж. Если сократить срок кредита, платеж остается неизменным.

Что будет, если не платить

Сначала банк будет напоминать о просрочке, а потом выставит жилье на торги.

Можно ли лишиться квартиры. Кредитор имеет право требовать погашения долга за счет заложенного имущества. Если это прописано в договоре ипотеки, банк может сам продать жилье. Но чаще всего это происходит в судебном порядке. Не спасет и то, что квартира — единственное жилье или что там живут дети.

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку

Если у заемщика наступили трудные времена, следует сообщить об этом кредитору и вместе с ним искать варианты решения проблемы. Либо перейти к другому кредитору.

Ипотечные каникулы. Летом 2019 года заработал закон об ипотечных каникулах. Если есть уважительная причина, заемщики могут не платить банку до 6 месяцев, а банк не станет начислять пени и обращать взыскание на жилье.

Реструктуризация долга — это изменение графика или суммы платежей так, чтобы заемщик справлялся с кредитной нагрузкой. Для этого нужно написать заявление и дождаться решения банка. Мы уже рассказывали об этом в статье «Что делать маме-пенсионерке , если нет денег платить за ипотеку».

Рефинансирование ипотеки — это уход от одного кредитора к другому, с более выгодными условиями кредитования. Посчитайте, сколько можно сэкономить, если рефинансировать ипотеку:

Как получить субсидию на погашение ипотеки

• Многодетным дадут 450 000 Р на погашение ипотеки. Как их потратить?
• Как устроена военная ипотека
• Семейная ипотека
• Семейную ипотеку под 6% может взять семья с одним ребенком-инвалидом
• Сельская ипотека: новая программа господдержки со ставкой 0,1%

О чем нужно помнить

1. Ипотека — это когда заемщик закладывает недвижимое имущество. Долг перед банком правильно называть ипотечным кредитом.
2. Факт ипотеки регистрируют в Росреестре. Если взять выписку из ЕГРН, там будет указано, что квартира или дом с обременением.
3. Недвижимость, переданную в залог, обязательно страхуют. Некоторые банки требуют также застраховать жизнь и здоровье заемщика.
4. К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.
5. Собственником квартиры является заемщик.
6. Если не платить кредит, банк сначала напомнит о просрочке, а потом обратит взыскание на жилье. Жилье заберут, даже если в нем живут дети.

Источник https://fincult.ru/stat-i/ipoteka/

Источник https://journal.tinkoff.ru/guide/mortage/