Рефинансирование ипотеки: что это и как часто можно делать?
Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова рассказала, что рефинансирование ипотеки дает возможность клиенту получить новый кредит на более выгодных условиях.
«Как правило, такая возможность появляется вместе с запуском государственных субсидированных программ с выгодными процентными ставками», – пояснила эксперт.
Что дает рефинансирование ипотеки?
Представитель компании Trader Income Дмитрий Мазанов отметил, что рефинансирование ипотеки может помочь заемщику справиться с ежемесячными платежами, уменьшить процентные ставки или изменить условия выплаты кредита.
«Важно, что рефинансировать ипотеку выгоднее в первые годы, поскольку в начале кредитного периода до 90% составляют платежи за обслуживание кредита, а дальше увеличивается доля «тела кредита», – объяснила Устинова.
Семейная ипотека
Альфа-Банк, Лиц. № 1326
Получить кредит
Как оформить рефинансирование ипотеки?
Мазанов рассказал, что заявка на рефинансирование ипотеки подается в банк, который проводит оценку кредитной истории и доходов заемщика, чтобы определить его способность к погашению кредита.
«Если заявка одобрена, банк выдает новый ипотечный кредит, с помощью которого заемщик погашает старый ипотечный кредит», – отметил он.
В чем отличие рефинансирования от реструктуризации?
Целью рефинансирования является выгодное снижение долговой нагрузки, реструктуризация – это изменение условий уже имеющегося кредитного договора при определенном ухудшении финансового положения клиента, направленных на облегчения выплат по нему без оформления новых кредитных обязательств. Реструктурировать кредит можно только в том банке, где вы его и взяли. Перевод долга в другой банк невозможен.
Плюсы и минусы рефинансирования
Старший вице-президент ИК Fontvielle Анастасия Хрусталева отметила в разговоре с Bankiros.ru, что иногда заемщик смотрит только на процентную ставку по новому кредиту, делая вывод, что это уже выгоднее, чем условия предыдущего кредитного обязательства. Но это не так, уверена эксперт.
Семейная ипотека
СберБанк, Лиц. № 1481
Получить кредит
«Выгодность зависит от того, какой тип графика погашения кредита (аннуитетный или дифференцированный), от уже погашенной суммы, от наличия страховок, сопровождающих кредит, и других обстоятельств», – пояснила Хрусталева.
Также эксперт объяснила, что длительные кредиты с графиком погашения зачастую оформляются с дополнительными расходами. Например, с новым оформлением страховых обязательств, с платой за составление документов, операции по счету, переоформление обеспечения и т.д.
«Эти расходы не всегда очевидны сразу при получении предложения о рефинансировании, но они могут в итоге составить значительную сумму, которую заемщику выгоднее было бы потратить на погашение долга по первоначальному кредиту», – сказала Хрусталева.
Как часто можно рефинансировать ипотечный кредит?
Здесь нет ограничений, но, как правило, это происходит один-два раза, рассказала Устинова.
Удачным моментом рефинансировать ипотеку станут следующие ситуации:
- если 3-4 года назад вы взяли ипотеку под 11%, а потом у вас родился ребенок и вы можете воспользоваться программой для молодых семей;
- если Центральный Банк снизил ставку и ипотека в среднем на рынке стала на несколько пунктов ниже, чем ваши условия.
Кредит «На покупку квартиры и апартаментов»
Национальная Фабрика Ипотеки, Лиц. № 7706450420
Получить кредит
В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку
По словам Хрусталевой, иногда при пересчете переплаты выясняется, что выгоды и нет.
«В усредненной ситуации финансисты делают вывод, что рефинансирование в принципе стоит рассматривать, если разница в процентной ставке составляет более 2%. Соответственно нужно выбирать банк, которые эту выгоду предоставит», – сказала эксперт.
Причины отказов в рефинансировании ипотеки
Руководитель Онлайн-центра ипотеки и недвижимости «Эксперт» Анастасия Уфимцева рассказала, что банки охотно рефинансируют «чужие» ипотечные кредиты с целью получения в свой портфель новых качественных заемщиков. При этом собственные кредиты рефинансируют реже, так как им не выгодно снижать ставку своим же заемщикам.
«Поэтому не редко при подаче заявления на реструктуризацию кредита можно получить отказ. Важно учитывать, что в некоторых случаях такая процедура не выгодна и самому заемщику, так как при сохранении ипотеки в своем банке снижение ставки будет минимальным – до 1% в лучшем случае, за исключением некоторых льготных программ», – объяснила Уфимцева.
Как рефинансировать ипотеку
Несколько лет назад я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.
Альбина Хасаншина
рефинансировала ипотечный кредит
За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.
Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила им ипотеку. Теперь я плачу 9,75%, это сэкономит мне 2 700 000 Р . Расскажу, как у меня это получилось.
При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».
Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку
- Найти подходящий банк.
- Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита.
- Собрать документы и одобрить недвижимость.
- Погасить предыдущий долг деньгами нового банка.
- Снять и наложить обременение на квартиру.
Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев или даже быстрее можно будет платить меньше.
Найти подходящий банк
У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.
Чтобы проще сравнивать предложения, можно пользоваться агрегаторами, например «Банки-ру» или «Сравни-ру». Они собирают информацию с банковских сайтов и фильтруют их предложения по заданным параметрам.
Чтобы привлечь клиентов, часто банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». В жизни оказалось, что кредит по минимальной ставке дают тем, кто внес высокий первоначальный взнос — от 30—50%, использует дополнительные услуги банка, например электронную регистрацию сделки, получает зарплату на карту этого же банка, а еще сможет провести сделку в течение 30 дней после того, как банк одобрит рефинансирование. Я не соответствовала этим требованиям, и супервыгодную ставку мне не дали.
Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.
Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой о доходах и суммах налогов физического лица — бывшей 2-НДФЛ — и застраховать жизнь, а взамен я могла рефинансировать ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.
Подать заявку
Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Так банк знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.
Правильно заполненная заявка — это 50% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.
В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или реструктуризация, мне могли отказать.
Банк попросил прислать копии документов для проверки:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- Заверенную копию трудовой книжки. Также подойдет форма СТД-ПФР. А если трудовая книжка электронная — это единственный вариант.
- Справку о налогах и суммах дохода физического лица.
- Кредитный договор со старым банком.
- График платежей из старого банка.
- Справку об остатке долга по кредиту.
Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.
Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.
Собрать документы на недвижимость
Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.
Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность, потому что теперь я собственник квартиры.
Чтобы доказать стоимость квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которая была в списке аккредитованных. Такой перечень обычно есть у каждого банка. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 Р . Отчет готовили два дня.
Пока готовили отчет, я собрала остальные документы, которые нужно было предоставить в новый банк:
- Договор купли-продажи квартиры.
- Выписку из ЕРГН или свидетельство о собственности — его выдавали до 2016 года.
- Технический паспорт.
- Договор страхования и квитанцию об уплате страховой премии.
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
Но не все банки требуют подобный список — например, иногда можно обойтись без технического паспорта. Это лучше уточнять заранее.
Обычно при рефинансировании ипотеки предстоят такие расходы:
- Срочные проценты. Сумма задолженности формируется из суммы основного долга и срочных процентов на дату погашения — при рефинансировании их уплачивает не каждый новый банк, иногда это ложится на плечи заемщика.
- Оценка квартиры. Новый банк обычно просит подготовить новый отчет.
- Оплата страховки. Ее придется оформлять по требованиям нового банка и подбирать компанию из его списка.
Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру была дома, а недостающие мне выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.
Закрыть долг перед старым банком
Проверив квартиру, новый банк приготовился закрыть долг у старого, чтобы перевести залог к себе. На этом этапе происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк гасит долг перед прежним.
Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу досрочно закрыть ипотеку, и уточнила задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.
Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке — те самые срочные проценты, о которых я говорила выше. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.
Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 Р процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.
Снять и наложить обременение
При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.
Мне нужно было переоформить залог квартиры со старого банка на новый. В прежний банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств, потому что у меня была бумажная закладная. Сейчас многие банки переходят на электронный вариант документа, в этом случае банк сам подает заявление в Росреестр на снятие обременения.
Пока новый банк не оформит закладную в свою пользу и не зарегистрирует ее в Росреестре, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Так, многие банки повышают ставку на 2—4 процентных пункта. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели. Точные сроки обычно указаны в кредитном договоре.
Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ, показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 Р — при рефинансировании она равна 1000 Р : половину платит заемщик, вторую часть — кредитор. Через неделю квартира перешла в залог новому банку.
Как изменились условия по кредиту
Я рефинансировала ипотеку за два месяца. Если не считать плановых ежемесячных платежей и платы за страховку, на оформление документов я потратила 7250 Р : это оценка квартиры, уплата госпошлины в МФЦ, разница между запрашиваемой суммой и суммой, необходимой для досрочного погашения, процентов. По сравнению с выгодой, которую я получаю от рефинансирования, это копейки.
Источник https://bankiros.ru/news/refinansirovanie-ipoteki-cto-eto-i-kak-casto-mozno-delat-10648
Источник https://journal.tinkoff.ru/refinancing/