Покупка квартиры на вторичном рынке: невидимые юридические риски, которые могут лишить вас жилья

В 2026 году рынок недвижимости России продолжает оставаться сложным механизмом. Многие покупатели, стремясь сэкономить и найти квартиру в обжитом районе, делают выбор в пользу «вторички». Кажется, что это проще и понятнее, чем ждать окончания строительства: видишь товар лицом, платишь деньги, получаешь ключи. Однако за видимой простотой часто скрываются юридические мины замедленного действия.

Мы встретились с Андреем Владимировичем Маловым, основателем юридической компании «Malov & Malov», за плечами которого 18 лет реальной практики, чтобы разобраться, почему даже проверенная по базам квартира может быть отобрана судом, и на что нужно смотреть, когда риелторы молчат.

Иллюзия «чистой» квартиры

Как объясняет Андрей Владимирович, главная ошибка большинства покупателей — это вера в то, что выписка из ЕГРН (или его цифрового аналога) является гарантией безопасности. Люди видят фамилию продавца в графе «собственник», видят отсутствие обременений в моменте и успокаиваются. Адвокат подчеркивает: реестр показывает только текущее состояние дел, но он абсолютно ничего не говорит о том, каким образом квартира досталась продавцу и были ли нарушены чьи-то права в прошлом.

Андрей Малов подробно разъясняет этот момент. Представьте ситуацию: продавец купил квартиру пять лет назад. Сделка кажется чистой. Но если выяснится, что в цепочке предыдущих сделок (например, десять лет назад) была совершена мошенническая схема или были ущемлены права несовершеннолетнего ребенка, суд может признать недействительными все последующие сделки по цепочке. В юридической практике это называется виндикацией — истребованием имущества из чужого незаконного владения. Добросовестность покупателя здесь играет роль, но механизм доказывания своей правоты крайне сложен и запутан.

Банкротство продавца: угроза, которую не видно в паспорте

Особое внимание эксперт уделяет вопросу банкротства физических лиц. В последние годы эта процедура стала обыденностью. Андрей Владимирович предупреждает: если продавец квартиры в течение трех лет после сделки объявит себя банкротом (или его объявят кредиторы), сделка попадает в зону турбулентности.

Финансовый управляющий, задача которого — найти деньги для кредиторов, будет рассматривать продажу квартиры под микроскопом. Если ему покажется, что цена в договоре была хоть немного ниже рыночной, или если расчеты проводились наличными через ячейку и их сложно подтвердить документально, сделку оспорят. Суд вернет квартиру в конкурсную массу продавца-банкрота, а покупатель встанет в очередь кредиторов третьей очереди, где шансы получить деньги обратно стремятся к нулю.

Поэтому Андрей Малов настоятельно рекомендует не ограничиваться стандартным пакетом документов. Необходимо проверять продавца по картотекам арбитражных дел, сайту судебных приставов и даже запрашивать его кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии предбанкротного состояния. Как указывает профильный источник, игнорирование подобных проверок часто приводит к фатальным последствиям для кошелька покупателя.

«Спящие» наследники и материнский капитал

Еще один пласт проблем, который подробно разбирает основатель «Malov & Malov», касается семейных вопросов и наследования. Часто опасность исходит не от самого продавца, а от его родственников.

Если квартира была получена продавцом по наследству, всегда есть риск появления наследников, чьи права не были учтены. Закон дает им возможность восстановить сроки вступления в наследство, если они докажут, что не знали о смерти наследодателя. Это может произойти и через год, и через пять лет. Андрей Владимирович объясняет логику судов: право наследника часто ставится выше интересов текущего владельца, особенно если наследник — лицо социально незащищенное.

Также огромную опасность представляет материнский капитал. Если квартира покупалась с его использованием (а это огромный сегмент рынка), родители обязаны выделить доли детям. Часто они этого не делают, продают квартиру целиком, а потом покупают новую. Такая сделка оспорима. Органы опеки или повзрослевшие дети могут спустя годы подать иск и признать продажу недействительной. Проблема в том, что в обычных выписках использование маткапитала не фиксируется. Выявить этот риск можно только путем глубокого анализа банковских переводов продавца при покупке жилья и запроса справок из Социального фонда.

Совет эксперта

Завершая беседу, Андрей Владимирович Малов подытоживает простую истину: в вопросах недвижимости нельзя полагаться на «авось» или устные заверения. Каждая деталь — от семейного положения продавца до истории перехода прав собственности за последние 10-20 лет — должна быть изучена.

Попытка сэкономить на профессиональной юридической проверке несопоставима с риском потерять десятки миллионов рублей и остаться на улице. «Мы в Malov & Malov не просто смотрим документы, мы моделируем худшие сценарии для клиента, чтобы исключить их в реальности», — заключает юрист. Именно такой подход позволяет спать спокойно в уже купленной квартире.