Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения
Иногда возникает необходимость провести сделку с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, но есть юридические особенности и ограничения, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.
Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками
Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях. К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры ( СК РФ, ст.14 ).
Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный ( НК РФ, ст.105 ).
Контроль со стороны налоговых органов при сделках с недвижимостью
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
Пример
Ольга купила квартиру год назад и решила продать ее своему брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Покупка недвижимости у родственника в ипотеку
Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.
Евгения Соколова
Эксперт Домклик
Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.
Можно ли получить налоговый вычет, если продать или купить недвижимость у близкого родственника
Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.
Но если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.
Пример
Олег собрался купить квартиру у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родственником для его сестры.
Сделки с недвижимостью с несовершеннолетними родственниками
По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки ( ГК РФ, ст. 37 ). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.
Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.
Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Социальный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.
Сделки с недвижимостью между супругами
Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах ( СК РФ, ст. 35 ).
Пример
Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.
Нарушений выявлено не было, и переход права собственности был зарегистрирован. После того как Антона признали банкротом, в ходе проверки суд установил, что сделка была проведена с нарушением норм закона — квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью. Сделку признали недействительной.
Как защититься от неприятностей при сделках с недвижимостью
Любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, разобраться в которой порой очень и очень сложно.
Чтобы избежать рисков признания сделки недействительной, возможных финансовых потерь и долгих, изнурительных судебных разбирательств, покупатель еще до приобретения недвижимости должен быть уверен в ее юридической чистоте.
Поэтому чтобы проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности, закажите экспертную Юридическую проверку от Домклик .
После Юридической проверки от Домклик вы получите:
- Правовое заключение экспертов и детальный анализ объекта недвижимости
- Историю перехода прав собственности
- Рекомендации по приобретению при условии исполнения рекомендаций указанных в правовом заключении для минимизации рисков
- Консультации юристов с объяснениями оснований по принятому решению, детальные рекомендации по снижению рисков и дополнения к договору купли-продажи
- Сертификат на возмещение кадастровой стоимости объекта недвижимости — до 25 млн рублей
Можно ли купить ипотечную квартиру у родственника
Покупка жилья — довольно хлопотное занятие. Чтобы избежать риска быть обманутым и потерять деньги, покупатель может проверить юридическое прошлое приобретаемой квартиры, подав запрос в специальные организации. Хороший способ избежать мошенничества — купить недвижимость у хорошо знакомых покупателю людей, а еще лучше — заключить сделку с близкими родственниками.
Сделки с недвижимостью между родственниками законом не запрещены, сама сделка от обычной ни чем не отличается, если не рассматривать вариант с супругами или несовершеннолетними детьми.
В каких банках можно заключить ипотеку с родственниками
Вопрос покупки жилья в ипотеку сегодня очень актуален. Однако, еще несколько лет назад покупка жилья у родственников служила весомой причиной для отказа в предоставлении ипотечного кредита. Сегодня только малая доля кредитных организаций опасается выдавать жилищные ссуды для сделок между родственниками, ипотека с родственниками доступна в крупнейших финансовых учреждениях РФ таких, как Сбербанк, ВТБ 24 и т.д. Несмотря на риски для кредитных организаций, связанные с финансированием подобных сделок, процентные ставки на ипотеку между близкими или дальними родственниками не повышаются. Набор документов для оформления ипотеки также остается неизменным. А некоторые кредиторы и вовсе позволяют указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья.
Особенности покупки жилья у родственников через ипотеку
Несмотря на лояльность банков к подобным займам, у такого рода ипотеки существуют некоторые особенности, которые должен знать заемщик. Первая особенность, о которой расскажет консультант банка — все расчеты с продавцом должны проходить только безналичным способом, чтобы подтвердить факт перевода не только заемных средств, но и первоначального взноса. Другой особенностью является то, что действующее законодательство не позволяет заемщику получить налоговый вычет по ипотеке, если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками — женой и мужем, сыном и матерью, сестрой и братом. Такие лица считаются взаимозависимыми, поэтому вернуть часть ранее выплаченных налогов заемщик не сможет. А упустить экономию почти в 300 000 рублей не очень хочется. Также законом запрещается участие заемщика в некоторых льготных и социальных ипотечных программах, если он покупает жилье у близких родственников. Под запретом социальные программы по стандартам АИЖК, льготная ипотека для военнослужащих, для работников РЖД и сотрудников МВД. Данными льготными ипотечными программами запрещены любые родственные отношения между покупателем и продавцом.
По каким причинам банки могут отказать
- подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость;
- подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд.
Сам заемщик может отказаться по причине невозможности получения налогового вычета и участия в льготных программах ипотечного кредитования.
Подводя итоги, можно сказать, что «родственные» сделки по ипотеке с одной стороны — самые безопасные и более выгодные в финансовом отношении, с другой стороны «родственная» ипотека — это практически полное ограничение доступа к государственным льготам и субсидиям. Выбор за вами.
Остались вопросы? Обращайтесь в нашу юридическую службу и мы вам поможем!
Источник https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/sdelki-s-nedvizhimostyu-mezhdu-rodstvennikami-glavnye-osobennosti-i-ogranicheniya
Источник https://dan-invest.ru/blog/articles/moqno-li-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-u-rodstvennika/